要委託仲介賣房時，大家除了擔心仲介不積極，也常常搞不情楚專任約與一般約的差異，房市達人則提醒，從不動產委託銷售契約書到要約書都有眉角，並分享3大注意事項。
「賣厝阿明」提醒，一般要委託仲介賣房時，一定會擔心以下的事情：
仲介喬不攏、交屋後發現房屋有瑕疵、房仲有沒有積極推銷我的房子、有沒有盡心調解與買家的糾紛等等，這一大堆與仲介的糾紛過程，大家或多或少都有在報章雜誌媒體看過或聽過吧！
遇到這種情況的時候，一般人不外乎去找仲介吵，吵得太兇的話還會鬧上法院，到最後才發現原來因為當初簽「不動產委託銷售契約書」的時候，很多細節沒有講清楚，才造成了如今的糾紛。
到底要如何與房仲簽訂委託契約，才能讓糾紛降到最低呢？如何檢視不動產委託書，有什麼技巧嗎？
不動產委託銷售契約書分為二種，一個是「一般契約」，另一個是「專任契約」，前者與後者的差別在於，委託前者銷售的房子可以再委託給別人或自己賣，誰賣出去了就給誰仲介費；委託後者銷售的房子，就只能給該房仲賣，不能再給別人賣也不能自賣。
若想儘快將房子賣出去，可採「一般約」與多家房仲簽約，增加曝光度；若是覺得不想跟太多房仲接觸或是覺得自己的房子比較難賣的話，可找一家比較信任的房仲，簽「專任約」，這樣業務會比較認真幫你研究如何推銷房子、解決房屋問題等等。
▼（圖／賣厝阿明提供）
不管是「一般契約」還是「專任契約」該注意的基本事項，其實都差不多，要先想好該注意的事項，再來考慮要簽什麼約，才不會本末倒置，以下是阿明整理出來簽「不動產委託銷售契約書」之前，應該先想好的事情：
1、房屋銷售總價（不含仲介費）：在簽約的時候告訴房仲，要「實拿」多少，這樣房仲就會另外把仲介費加在總價上了。
2、銷售價款支付方式（履約保證）：一般大型的仲介公司，都會要客戶與買方簽「履約保證契約」，但若找的是小型仲介公司，在委託銷售時一定要問有沒有配合的「建經公司」可以辦「履保專戶」或是直接找自己信任的建經公司來辦。辦「履保專戶」可以確保雙方能一手交錢、一手交貨，降低交易風險。
3、委託銷售期間：委託銷售契約通常是一個月以上，若有特殊需求的話，也可以提前跟房仲說。
4、其他事項：比如說規定房仲什麼時候可以帶看屋、要留下哪些房屋家俱給新住戶、詢問房仲會用什麼方式銷售房屋等等。
▼（圖／賣厝阿明提供）
房仲所提供給消費者的契約，都會有至少三天的審閱期，這是由內政部發佈的《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》直接規定的，民眾可不要浪費這個權利，要把契約帶回家好好審閱，如果擔心看不懂，也可以找專業的地政士幫忙檢視喔！
賣方這邊需提供「不動產說明書」給仲介，這樣仲介才知道如何介紹你的房子。仲介會給予一張制式表格，內容就是填寫已知的屋況瑕疵（例如兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水）、及房屋相關資訊，若房屋比較老舊，有些仲介甚至會請專業人員對房屋進行檢測，確認屋況沒有問題。
「不動產說明書」建議最好確實填寫，若是被買方發現和事實不符的話，不僅可能會讓交易被迫取消，賣方也必須賠償房仲所受損失。
《民法》第549條第1項規定，當事人任一方，可隨時解除委任契約，但同條第2項，也說明在不利於他方之時期終止契約者，除了不可歸責當事人之事由之外，必須負損害賠償責任。
也就是說若當事人任一方隨意解約的話，必須負損害賠償責任，而要賠償到什麼程度、達到什麼條件才會要求賠償，在契約裡一定會有說明，這方面務必要請仲介詳細解說，因為許多糾紛都是由違約條款不公平而引起的。
另外也常發生買方在支付訂金後，卻毀約的事情，照理來說買方的訂金不能收回，要全數給賣方當作賠償。而賣方收到定金後，雖然合約沒有完成，但依照法律規定，應支付約定之服務報酬或不超過定金百分之五十的金額予仲介，做為這次委託銷售的費用。
收取買賣雙方的仲介費最高不能超過總成交金額的6%，一般都是買方收1~2%，而賣方收4~5%，但這並非一定的收費比率，賣方還能再和仲介談談看。
這邊要注意的是，仲介為了銷售房子所做的市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、出差所花的費用都是包含在合約談好的仲介費裡的，仲介不能再和賣方另外收取費用，除非是賣方單方面解約，才需要賠償仲介所受的損失。
▼（圖／賣厝阿明提供）
最後補充一些注意事項，根據《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》上的記載，受消費者委託之房仲有些必須遵守的義務，這邊列出上述沒提到的部分提醒大家：
（1）受託人受託處理仲介事務應以「善良管理人」之注意為之。
（2）受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。
（3）如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。
（4）受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。
（5）契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外。否則視為不同意授權。
（6）受託人應於收受定金後廿四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。
（7）有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。
（8）受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。
（9）受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。
以上條款是法律規定事項，若發生相關糾紛，而與房仲簽訂的契約裡卻沒有規定到時，可參考以上條款。
有某方面相當知識及經驗的人，對所經手的事務負有更多的注意義務，若沒盡到注意義務，則有可能依《民法》第184條負損害賠償責任。例如：房仲刻意隱瞞凶宅資訊，將房子賣給他人。買方即可控告房仲未盡善良管理人義務，依《民法》第184條提告。
買方若是看上了賣方的房子，但不滿意價格時，就可以請房仲與賣方議價。房仲會提供「要約書」給買方簽約，主要內容包括出價金額、出價期間、斡旋金額。
▼（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
