台灣空屋率高達上百萬家，加上少子化嚴重，建商光蓋房子 恐怕無法達到成長，2018年台灣獵地王興富發總裁鄭欽天坦言，賣房子賺錢越來越難，建商未來必須學會社區經營，朝複合式開發事業經營，百億總裁的理財觀、還有成本控管的秘密武器也首度曝光！
興富發總裁鄭欽天：「其實我們不是衝，甚至有人說，我們是這個行業的梟雄，其實我們在這個行業，底子是打得很深的。」創業20年，興富發總裁鄭欽天自剖心路歷程，就連他的決策秘密總部也難得曝光，門口掛著一幅吉祥，簡單的茶具，象徵勝利凱旋的金色船，辦公室擺的，都是樣品屋不要搬回來的，節儉的性格，這裡看得出來。
▲2018年台灣獵地王興富發總裁鄭欽天。（圖／東森新聞資料畫面）
興富發總裁鄭欽天：「你會存5塊，還是用掉5塊，還是會存2塊，我們大概會存下來吧，我們都會存，也會花，但是也會存下來，理財很重要，理財就是跟你選太太一樣啊，你選到一個好的公司投資，穩穩當當了。」
興富發總裁鄭欽天：「存貨我們就下階段再說，我一個房子大概賣你1000萬，我們現在是賺你大概150萬，大概15%，政府再給我課掉了一半，不是剩75萬嗎，然後就算這房子，你預售買了，你付我150萬，那剩700萬，利潤150萬，然後你再給我，150萬的自備款，到房子蓋好，才給我150萬，不是一次給我150萬，就算你一次給我好了，我還要幫你準備700萬，我要幫你準備700萬，你不要管我，是銀行借來還是我自己拿出來的，不然700萬你先給我，從我開始買這塊地，申請建造蓋好，交給你撥款，甚至於要蓋好以後，馬上賣掉，75萬四年，我一年賺你18萬，要幫你出700萬的本，你想看看，按年來算。」
▲鄭欽天賣起了麵包。（圖／東森新聞資料畫面）
他滿腦子想的是把錢變得有效率，賣起了麵包，還回故鄉高雄開百貨。興富發總裁鄭欽天：「一萬個人代表，一個中午最少要八千個便當，所以我們在日本看到，很多日本的辦公大樓，它在底商的部分，就有很多的小吃街，甚至有洗衣店、眼鏡行，牙科、診所，很多生活必需，都會在裡面，那長期我們，想去用大資產，整棟樓的租賃，租賃的獲益，所以我勢必要把它的機能完整性做好，那機能完整性把它做好，我們就協議區就是大概，社區百貨，服務的大概就是4、5萬人，所以我們後來發覺，慢慢的這些街邊店，會被一個比較完整的社區中心來取代掉，我想做生意就是先看一段利潤，我們每年都在賣房子，每年都在賣房子，所以在賣房子的過程裡面，我們會覺得這社區百貨可以幫忙，互動很多客人，比如說我們這個地方，一年推100億來講，我廣告費就要付6億，如果我這100億，這個百貨公司的客人，可以先消化掉30億，那我就少了2億的廣告費啊，你覺得好不好玩，很難搞，哈哈哈哈。」
▲鄭欽天成立3D建模中心。（圖／東森新聞資料畫面）
興富發總裁鄭欽天：「我們一個營造廠，大概有700個員工，哈哈哈哈，有7百多個員工，比如說，我們有一個畫圖中心，那就是在電腦裡面，房子還沒蓋以前，設計圖完工好了以後，我們在電腦裡面，把房子蓋過一次，所有的管線配置機電鋼筋，所有的裝修，全部在電腦裡面，已經跑完，所以我們很多衝突點收尾。」原來鄭欽天算的很精，七年前下重本，成立3D建模中心，光人力、材料用多少，都算的剛剛好，畢竟根基得打深，才能迎戰下一個20年。
興富發總裁鄭欽天：「當年的資本夠大，你才有辦法去想，五年到十年後的佈局，像我經常講，有一天我要變成亞洲前十大開發商，那我應該做什麼事，我們應該要去研究人家，我想你在香港看到了這一些，它甚至有自己的碼頭，它賺碼頭的錢，有自己的那個免稅倉庫，免稅倉庫跟開銀行一樣，這個貨品一進來，算小時的，一天多少錢，就開始算錢，跟你錢存在銀行一樣，貨出去，先搶完錢以後，你貨再出去，所以你要有很多，資產的概念的養成，當然以前我們的資本比較小，就不會去做這種，常態型思考，但是我是覺得，這幾年我每年大概在房屋銷售，都還有三、四百億的，營收狀況之下，我才有機會去發展，這個大的資本。」
