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「3樓變7樓」礦坑房13間餘屋淪法拍 土木技師這樣說

東森財經新聞 2018/11/22 10:42 東森財經新聞 字級:
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「3樓變7樓」礦坑房13間餘屋淪法拍 土木技師這樣說

▲台北市文山區建案「氧樂多」過去曾多次引發爭議。(圖/取自Google Map)

據傳於日治時期採礦十分繁盛的文山區,坐擁5大礦坑,不過,如今卻有建案蓋在礦坑坑道之上。台北市文山區建案「氧樂多」不僅在過去多次引爆爭議,甚至原本限高3層樓,卻蓋出7層樓的社區,還引發監察院糾正北市府,直到近期更傳出該建案慘遭法拍,住宅二拍底價在2000至3000萬元間,但最後仍是流標收場。

 

據了解,「旭記建設」於2008年時,在文山區推出預售建案「氧樂多」,加上台北市的鍍金門牌,以及鄰近捷運萬芳醫院站,讓建商以兼顧居住品質與交通便利的「高純氧社區」做為銷售建案廣告。不過,該建案卻在2013年11月時爆出爭議,由於監察院認為,該案基地在煤礦主坑道上方,依都市計畫細部計畫及建築法,限建3層樓,但北市都發局卻曲解法令核發建照,讓建商超建,因此對台北市政府提出糾正。

 

而「氧樂多」全案自2009年開工,至2013年才完工,並且建商在2014年取得使照後,其附表中更備註新北市土木技師公會已鑑定該建物結構安全無虞,甚至建商「旭記建設」還與北市府締結行政契約,以繳交回饋金方式,讓多出來的4至7樓得以「保存」。然而,新北市土木技師公會理事長余烈透露,雖然當時鑑定該建物,也邀集礦業協會提供資料,「據查該礦坑與地面距離100至200公尺之深,是鑑定結構安全無虞的主因之一。但若有礦坑距離地面只有30至50公尺的基地,危險性就會提高」。

 

▲「氧樂多」原限建3層樓,但北市都發局卻曲解法令核發建照,讓建商超建,因此監察院曾對北市府提出糾正。(圖/取自Google Map)

 

此外,根據近日司法院公告,該建商因拍賣抵押物之故,昨日已舉行二拍建商名下所有未售出的6樓以上戶別,並且整批遭到法拍,總共13戶住家,還有13個車位,共計26標,採個別標售。而「氧樂多」社區的住家坪數約落在50至75坪間,6至7樓為樓中樓格局,二拍底價則是2000至3000萬元間,換算單坪底價約在38至42萬元區間,且目前皆為毛胚屋,至於單一車位二拍底價則約為152萬元。

 

而據《蘋果日報》報導,針對此法拍案,寬頻房訊發言人徐華辰也指出,該起法拍案債權人分別為陽信國際租賃、陽信銀行等,據查,「旭記建設」積欠上述2債權人金額近3.5億元,恐怕得13筆住宅加13個車位,全數於二拍標脫,才有機會清償債務。但如今宣告流標,三拍底價再打8折,屆時就算全數標脫,債權人恐怕也難拿回債款。

 

▲如今「氧樂多」社區的13間餘屋外加13個車位,在昨日慘遭二拍。(圖/取自Google Map)

 

另外,《住展》雜誌企研室經理何世昌認為,「旭記建設」過去在文山區共計曾推出3建案,並指出:「如果底價落在每坪38至41萬元間取得,就區域行情來說,是相對合理。但由於該案施工期長,建物空置也有一段時間,取得物件後,是否還須負擔額外的修繕費用,也是投資人必須考量的重點」。

 

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位於新北市萬里區的「喜凱亞渡假村」,由於建商周轉不靈,自2008年被端上法拍市場,一共有217戶要被合併法拍,至今滿10年仍未賣出,甚至還被外界喻為「神才賣得掉的房子」。而最新一次的法拍預定於7月4日,不過底價從原先的8億5300萬元,調整到2億7237萬元,也讓當地房仲感嘆:「現在一戶總價,等於當年每坪價格」。

 

▲喜凱亞渡假村流入法拍市場,至今已10年仍未售出。(圖/取自Google Map)

 

而「喜凱亞渡假村」最新一次的法拍將於下個月初進行,不過底價從原先的8億5300萬元,調整到2億7237萬元,也讓身價大打折扣。而「喜凱亞渡假村」原名「Sea Gaia」,自1997年開始銷售,當時宣傳廣告主打有無敵海景,數十項休閒設施,社區內還包含2個俱樂部。就連當初20多年前,北市內湖區平均價格約25到35萬之間,但當時的「Sea Gaia」一坪就要價約22到24萬,高於區域平均價格甚多。

 

▲儘管當時建商找來庾澄慶拍攝形象廣告,喜凱亞渡假村仍未獲得市場青睞。(圖/取自Google Map)

 

而後建商將「Sea Gaia」改名成「喜凱亞渡假村」重新推出,當初以成屋方式銷售,還找來音樂才子哈林庾澄慶拍攝形象廣告。然而因為交通不便、缺乏生活機能,加上定價策略錯誤,僅有的山海合一美景的景觀優勢無法吸引客戶,建商資金無法周轉,只好走上法拍之路。

 

除了建商的策略失當外,當地其他業者也透露,「喜凱亞渡假村」仍有住戶,但因管委會出問題,加上許多住戶欠繳管理費,也是造成大量戶數被法拍的原因。

 

▲喜凱亞渡假村將於7月4日重新拍賣,底價也從8億多元降至2億多元。(圖/取自Google Map)

 

從2008年起,「喜凱亞渡假村」被端上法拍市場,最早的拍賣價格是8億5300萬元,不過因為價格龐大,戶數眾多,至今沒人敢接手,因此流標到現在。另外,預計下個月4日又將重新拍賣,底價是2億7237萬元,共有217戶,並包含公設,雖然其中有健身房、水療室、游泳池等,但大多已經荒廢無法運作。

 

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示:「買方當然要評估它未來的發展性,如果它沒有一些建設計畫,比如像說軌道經濟,或者是鄰近有一些商業開發案,可能就不太有買方願意接手。」

 

雖然從8億多元降到2億多元,但不少業者仍認為合併2百多戶一起拍,風險太高,「多大咖的投資客都不敢買」。該社區共約500戶,如今超過200戶被法拍,看似「跳樓大拍賣」的包裹出售,就看7月初的法拍會上能不能受到市場的青睞。

 

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