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,竟可能一毛錢都繼承不到,讓孝心成為法律上的最大遺憾。正業地政士事務所所長鄭文在分享一起引發家族爭議的案例。在該案例中,一位老母親過世後留下兩間房屋及部分存款,她育有三名兒子,但老大和老二皆先於母親去世,僅剩老三仍在世。其中,老大無子嗣,老二育有1子。。依照「民法」規定,繼承權的判定並不看媳婦的孝順程度:1.老二之子「孫子」:可依代位繼承原則,繼承老二原本應得的份額,與仍在世的老三共同分得遺產。2.老大之妻「媳婦」:由於丈夫已逝,且夫妻無子女「直系血親卑親屬」,她在法律上既非公婆的「直系血親卑親屬」,也無法......

年贈與方式移轉,離婚就不會併入夫妻剩餘財產計算。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享最近一名母親的焦慮,原來是看到土城家暴莽夫殺死太太及小姨子的社會事件,想到自己的女兒和女婿感情也不睦,尚未辦理離婚,但是目前已經處於分居狀況,女婿住在家裡,女兒搬出去租屋,看到新聞後更加擔心。。這名媽媽不捨女兒的處境,希望另外買一間房屋給女兒住,至少女兒不用居無定所、寄人籬下,但又擔心如果以女兒名義置產,未來如果進入離婚的程序,這間新購買的房屋可能會被列入婚後財產,離婚時被女婿主張夫妻財產差額分配請求權,平均分配,為此而左右為......

一稅。。依照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」三,房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。鄭文在解釋,如果弟弟把名下1/2房屋所有權在今年以贈與登記返還給哥哥,以房屋及土地公告現值合計480萬元計算,1/2所有權公告現值為240萬元,因為未超過贈與稅免稅額244萬元,所以只要繳納契稅及土地增值稅即可,但是如果在2年內以3000萬元賣掉,哥哥將繳納近553.5萬元的房地合一稅「即1500-240-301230萬元,123045%553.5萬元」。概算的結果,如果當初哥哥的出......

費者提心吊膽,深怕自己下訂的建案也是未爆彈。正業地政士聯合事務所長鄭文在指出,想要避免踩雷,重點不在買賣契約書,而是花20元去申請基地的謄本,觀察有無抵押權設定等負債情況,叫有機會避開爛尾大地雷。爛尾樓事件頻傳,鄭文在也收到不少客戶委託幫忙審閱預售屋買賣契約書,確保合約內容沒問題,避免買到高風險建案。不過他直言,重點不在契約書,因為內政部早頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,所有預售合約書都必須經過縣市地政局審查及核備,才能製成預售屋買賣契約書,所以合約書的內容通常不會有問題,「真正的魔鬼藏在......

時,還要繳納規費、印花稅、履約保證費及代書費等,額外要負擔的費用可說多如牛毛。。正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,老一輩的賣方總希望出售前就概算實際能拿到的價金,也就是精算出售後的費用能實得多少錢,這便是所謂的「賣清價格」。然而「土地稅法」、「所得稅法」都有完整規定賣方是納稅義務人,因此實務上衍生出賣方想「實拿」的算法,也就是將相關的稅負算出後灌入售價裡,獲利才不吃虧。有一名大地主,近期出售一筆2016年以後才受贈與取得的土地,為須課徵房地合一稅的分水嶺,鄭文在指出,由於土地地點近市中心,位於未來區段徵收......

稅局查詢後,赫然發現實際金額竟比弟弟說的數字多出23倍。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶案例,哥哥在北部上班,父母親由仍然居住在南部的弟弟照顧,近期父親往生,因為相處時間甚少,對爸爸有多少遺產毫無概念,也因為媽媽仍健在,覺得還須依靠居住南部的弟弟繼續奉養和照顧媽媽,所以並不打算繼承爸爸的任何遺產,留給媽媽和弟弟分配就好。。由於辦理爸爸的繼承登記仍需哥哥提供相關資料辦理,北漂哥雖不想爭產,也想了解一下爸爸的遺產到底有多少,弟弟回答「現金大約500萬元,老宅一戶」,並透露現金由媽媽繼承取得,老宅由弟弟繼承......

新設「豪宅稅」認定門檻,提高賣家的稅負,正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享解方,透過建築師的建物合併或分割的手續,就能免除困擾。以第7波信用管制來說,央行規定購置第2戶限貸款5成、購置第3戶只剩3成,鄭文在分享,如果多一個「合」的手續,就可以取得較高額的房貸成數,免受打房之苦,不過這僅限於相鄰兩戶房屋,透過「建物合併」的手續,讓2個門牌號碼的建物合而為一,申請為同一戶即可避開限貸的狀況。。至於豪宅稅的部分,以新北市為例,財政部將舊制房屋交易所得稅總成交金額超過4000萬元,或是單坪價超過75萬元,認定課徵「......

心子女偷賣掉而以持分共有的方式來登記所有權。正業地政士聯合事務所鄭文在提醒,這樣的作法只「對了一半」,最好要再加一份「分管契約」才完善。根據「遺產及贈與稅法」第20條第1項第5款規定,作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與「民法」第1138條所定繼承人者,不計入其土地及地上農作物價值之全數。受贈人自受贈之日起5年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更......

的標準,沒想到,不只高單價小宅,竟連老舊工廠都遭殃。正業地政士聯合事務所鄭文在指出,過去台灣存在許多「客廳即工廠」的昶房型透天,由於以個人名義登記所有權,售屋後慘遇新制加課豪宅稅,導致多了近10萬元的交易所得額。鄭文在說起台灣經濟起飛時的樣態,當時「客廳即工廠」,地下工廠林立,許多家庭主婦會將部分加工性質的工作帶回家組裝,隨著台灣經濟發展越來越好,這些代工廠的老闆,漸漸將公司組織化、規模化,但發跡之前的很多工廠其實都是兼做住家使用,在發達前多是以個人名義購置的房屋。。這些當年陪他們輝煌騰達的「起家厝」,隨著......

財產及債務通通都喪失,恐導致事與願違還愈弄愈複雜。正業地政士聯合事務所所長鄭文在近日碰到想拋棄繼承的個案,原來是老媽媽往生了,但生前遺願是將名下南部的祖產,留給已逝長子的2個小孩,另外媽媽自己名下北部房產,才由2個女兒與長子的2個小孩,按照應繼分辦理繼承登記,等於2個女兒各繼承持分1/3,剩下的1/3再由長子的2個小孩各繼承持分1/6。。2位女兒遵照老媽媽的遺願,以為直接拋棄祖產繼承權即可,便找上鄭文在協助處理,雙方討論遺產案件及媽媽訴求時,才發現如果2個女兒拋棄繼承,不但無法完成媽媽的遺願,還會因此完全無......

均為買賣雙方同意親簽之契約條款所明訂,並無違誤。該房仲總部也強調,將更積極協調加盟店與客戶間爭執,盼冰釋誤解,目前已安排加盟店和買方來協商處理。「就算是屋主往生了,買賣契約只要有效成立,繼承人還是必須依約過戶!」正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,該買方應該請求繼承人履約,沒道理無條件解約,除非其中有蹊蹺,例如買方覺得屋主身故不吉利等想反悔,否則「這口氣他吞得下去嗎?」正耀聯合法律事務所律師鄧世榮也表示,「民法」第1148條「概括繼承之有限責任」,繼承人自繼承開始時,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。對於......

傳汪小菲急飛來台上億財產繼承受關注「未成年繼承不動產的眉角很多!」正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,繼承不動產通常以公同共有、均分繼承「分別共有」或是協議分割等方式辦理,但如果繼承人是未成年人時,「民法」有相關的保護措施值得注意。。「民法」滿18歲為成年;未滿7歲之未成年人無行為能力;滿7歲以上之未成年人,有限制行為能力。鄭文在表示,當繼承發生時,往生的母親遺產通常由父親和未成年子女共同繼承,此時父親既是遺產繼承人,也是未成年人的法定代理人,所以在分割遺產時就會違反「民法」第106條自己代理及雙方代理的規......

8萬元的房地合一稅,加上繼承時繳納的遺產稅,等於慘遭扒了兩層皮。正業地政士聯合事務所所長鄭文在提醒,2016年房地合一稅上路後,不動產受贈與取得及繼承取得的案件,取得成本的認定是房屋評定現值及土地公告現值,因為取得成本偏低,大約只有市價的10%20%,繼承人未來出售時,可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納,如何節稅成了繼承人應該注意的事項。。他舉客戶為例,父親去年11月往生,遺產中的自住房屋是2017年購買,完成戶籍登記並居住該屋連續滿6年以上,符合自住條件,因為母親已經往生,所以繼承權落在兒子身上。兒子去......

為「地面師」,讓正派的地政執業人員蒙陰影。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶遭詐騙案例,提醒民眾切記印鑑證明、印鑑章不離身,所有登記辦理的事物都親自跑一趟地政事務所核對身分,才能遠離詐騙。所謂的「地面師」一詞來自日本,行為利用偽造文件和身份冒充他人、以騙取土地、房產等不動產為目的的詐騙者。鄭文在指出,近來不動產詐騙事件很多,手法五花八門、推陳出新,有假遺囑真遺贈、假債權真拍賣、假投資真設定房屋抵押權等,其中都有地政事務所登記的流程,因此許多地政士也牽涉其中,讓他相當感嘆。。防不動產詐騙的方法很多,鄭文在......

合意才能辦理,但卻常發生爭議而無法達成共識,造成不必要的損失。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享案例,爸爸往生,除了少數現金及股票,遺產以不動產居多,包括店面、建地及農地,繼承人有媽媽及2個兒子,因為媽媽財產多於爸爸,無法主張夫妻財產差額分配請求權,依「民法」第1144條規定,3人應繼分相同,各有1/3的繼承權。。由於大哥旅居美國,爸爸晚年都由小弟照顧,所以爸爸贈與不少現金及不動產給小兒子,為此兄弟鬩牆,時常發生爭議。直到爸爸往生後,兄弟間為了分配遺產再次翻臉,媽媽為了維持和諧,拿出一大筆現金繳納爸爸的遺產......