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好相處也有陷阱?小心房客成「租霸」…房東吃大虧!

2017/11/16 17:00 字級:
好相處也有陷阱?小心房客成「租霸」…房東吃大虧!

▲(圖/東森新聞)

文/律師談吉他

最近我住的地方租約到期,一切安好也不打算搬走。找房東商量租約如何處理時,他很阿莎力的說「沒關係,你就繼續住,記得繳房租就好」。

唉!也是三生有幸修到一世房東(誤)。不過,房東這樣不重新訂立新租約內容的大方,如果不是遇到我這樣也很好相處的房客,在未來反而會害到自己。

租約上原則上都會寫租期,這是白紙黑字雙方的權利義務。
在法律上來看,租約到期以前,你都有合法居住、使用房屋的權力,反之租約到期,你就無權繼續居住了,房東可以拿回房子。

但,民法第451條規定,若租約到期後,承租人繼續使用,出租人也不馬上反對時,就會視為以【不定期租約】繼續租賃關係。

*差在哪?

【不定期租約】沒有所謂的「到期」,房東想把房子拿回來,必須依照法定事由。

依照目前實務見解,法定事由要看土地法的第100條,如下:

1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。


如果你的房客很皮,那第2~5點都有機會使用,很有機會拿回來;不過,如果你的房客平時也沒犯什麼大錯,你能主張的大概就只剩第1點了,對房東來說相當不利。

收回自住倒不是不能主張,但比起定期租賃拿回房屋只需要證明契約與時間,就是多一道證明的功夫。法律圈有個老諺語就是「舉證之所在,敗訴之所在」,如果能少舉證,就是多一分勝訴的機會。

實務上認為「收回自住」不限於房東本人自住,若是給親人居住,或是要開店面營業,都算自住。至於要怎麼證明?不見得每個判決都會深究,但我看過有些人主張接送小孩的提供學區與學籍證明;主張給予子女居住的提出懷孕證明與工作地點證明;主張要營業的提出工廠、產品的資料與照片。
但倒不是上法院隨你怎麼說都行。例如,有的房東只傳一封簡訊說「我想收回自住」就被法官打臉,認為舉證不足,顯然是瞎掰的;另一個案件的房東比較聰明,說自己要經營烘焙坊,還做了一個盈餘預測表,但法官很細心的查對,發現那張報表的數據與盈餘根本有問題(盈餘太低),而且房東本業收入遠遠高於該烘焙坊,認為房東是瞎掰的而駁回他的請求。

提醒各位房東,好相處是一回事,但不要陷自己於困境。當租約即將到期時,最好是提早與房客商量租約的更新,最少把原契約上的日期改一改並加註,以免未來徒增麻煩。

文章來源:由《律師談吉他》授權轉載。

 

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