好相處也有陷阱？小心房客成「租霸」…房東吃大虧！

▲（圖／東森新聞）

文／律師談吉他

最近我住的地方租約到期，一切安好也不打算搬走。找房東商量租約如何處理時，他很阿莎力的說「沒關係，你就繼續住，記得繳房租就好」。

唉！也是三生有幸修到一世房東（誤）。不過，房東這樣不重新訂立新租約內容的大方，如果不是遇到我這樣也很好相處的房客，在未來反而會害到自己。

租約上原則上都會寫租期，這是白紙黑字雙方的權利義務。
在法律上來看，租約到期以前，你都有合法居住、使用房屋的權力，反之租約到期，你就無權繼續居住了，房東可以拿回房子。

但，民法第451條規定，若租約到期後，承租人繼續使用，出租人也不馬上反對時，就會視為以【不定期租約】繼續租賃關係。

＊差在哪？

【不定期租約】沒有所謂的「到期」，房東想把房子拿回來，必須依照法定事由。

依照目前實務見解，法定事由要看土地法的第100條，如下：

1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

如果你的房客很皮，那第2～5點都有機會使用，很有機會拿回來；不過，如果你的房客平時也沒犯什麼大錯，你能主張的大概就只剩第1點了，對房東來說相當不利。

收回自住倒不是不能主張，但比起定期租賃拿回房屋只需要證明契約與時間，就是多一道證明的功夫。法律圈有個老諺語就是「舉證之所在，敗訴之所在」，如果能少舉證，就是多一分勝訴的機會。

實務上認為「收回自住」不限於房東本人自住，若是給親人居住，或是要開店面營業，都算自住。至於要怎麼證明？不見得每個判決都會深究，但我看過有些人主張接送小孩的提供學區與學籍證明；主張給予子女居住的提出懷孕證明與工作地點證明；主張要營業的提出工廠、產品的資料與照片。
但倒不是上法院隨你怎麼說都行。例如，有的房東只傳一封簡訊說「我想收回自住」就被法官打臉，認為舉證不足，顯然是瞎掰的；另一個案件的房東比較聰明，說自己要經營烘焙坊，還做了一個盈餘預測表，但法官很細心的查對，發現那張報表的數據與盈餘根本有問題（盈餘太低），而且房東本業收入遠遠高於該烘焙坊，認為房東是瞎掰的而駁回他的請求。

提醒各位房東，好相處是一回事，但不要陷自己於困境。當租約即將到期時，最好是提早與房客商量租約的更新，最少把原契約上的日期改一改並加註，以免未來徒增麻煩。

文章來源：由《律師談吉他》授權轉載。