▲示意畫面，非當事畫面。（圖／東森新聞）
文／東森房屋
碰到房客跳樓住宅變成凶宅，房東能否要求家屬賠償？
最近，有民眾在台北市某精華地段的租屋處因久病厭世，跳樓身亡。原屋主認定該事件造成他的房子成為凶宅而因此被迫降價售出，憤而向死者的家屬求償。然而，法官認定自殺的原因僅為久病厭世，而非一般有冤屈的自殺，而認定該房屋不構成凶宅，判決原屋主敗訴。什麼是凶宅？非自然的死因，一定會構成凶宅嗎？又，在買屋賣屋時真的碰到凶宅，又該怎麼處理？
Q1:什麼是凶宅？
A:我國目前沒有法明文規範凶宅的定義，若以實務上的見解，凶宅的定義為在房屋發生非自然死亡事件，如他殺，自殺，即算是凶宅。另外，針對凶宅範圍之認定，有認為一定要發生在房屋內部才算是凶宅，另有認為發生在房屋附近有機會成為凶宅，如社區的中庭，或是頂樓加蓋等。
說穿了，實務上有不少以「凶宅」為標的所產生之爭訟，係因為沒有一個統一的法規範。依照國人的風俗習慣，許多人以為若買到有死過人的房子，特別是發生非自然死亡事件的房子，會使人心生畏怖、不安；更認為這種房子會造成交易價值的減損。所以買到凶宅的人或是自己房子因別人之行為變成凶宅就會常常打損害賠償之訴以保障自己的權益。
Q2:非自然的死因一定會構成凶宅嗎？
A:針對這個問題，就像上面所說的，沒有一定的標準或法規範。如本文開頭的新聞，法官即認為該自殺行為係因久病厭世所生而自願跳樓，與一般有冤屈相逼而含恨自殺有間。所以，該判決即說明發生非自然死亡事件是否定構成凶宅，不無疑問。
Q3:如何避免買到凶宅？若交屋之後始發現該屋係凶宅之救濟方式？
A:依據內政部頒布的不動產說明書應記載及不得記載事項中即有記載：「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事……」。因此，消費者在買屋之前，屋主即應據實填寫上開表單，以保障消費者之權益。或是藉由拜訪房屋之左鄰右舍、里長、或是警察機關，多方打聽探詢，才能保障自己避免買到凶宅。另外，有些消費者認為就算自己之房子不是凶宅，但會介意其他樓層或是整棟社區是否有類似非自然死亡的情形，則在購屋時即應向屋主或仲介提出說明並加註在契約上，以避免嗣後發現上開情事而上法院爭訟自己是否買到「凶宅」，徒增訟累。
Q4:然而，若在交屋之後因其他原因才發現自己買到了凶宅又該如何救濟？
A:民法第354 條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
依據上開條文有關物之瑕疵擔保之規定，依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。因而認為凶宅雖然不是對房屋造成直接物理損害或通常效用之減少，但因涉及經濟賞價值之減損，係屬交易上之重大瑕疵。
民法第359 條本文規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」
民法第360 條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
因此，買受人可依民法第359 條規定請求減少給付價金；若該凶宅已構成契約目的不達的話，尚可依同條規定解除契約。另外，若出賣人有故意不告知凶宅之事實或保證此屋非凶宅卻嗣後發現該屋為凶宅之情事，買受人可依民法第360 條請求出賣人負損害賠償責任。此外，出賣人有可能構成刑法第339 條詐欺取財罪。
刑法第339條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者亦同。前二項之未遂犯罰之。」
近日有法院作出判決，認為有蓄意隱瞞凶宅之事實而使買受人陷於錯誤，並買下該房屋時，觸犯刑法第339 條普通詐欺罪而遭判刑八個月。因此，除了民事遭求償外，出賣人現尚須注意有涉犯刑法之問題。
Q5:出賣人如何避免己之房屋成為凶宅？若成為凶宅之救濟方式？
A:出賣人之房屋成為凶宅，主要係因將房屋出租與第三人，但第三人在承租之房屋內有非自然死亡事件( 如自殺或他殺)，使出賣人之房屋成為凶宅。為避免自己之房屋遭受此種無謂之災，可在簽訂租賃契約時加註「惜命條款」，在適當的賠償範圍下，規範承租人或其同居人若有自殺之行為，要求連帶保證人負損害賠償責任，以減少出現凶宅之機會，和減輕出租人的損失。
若承租人於租屋處自殺身亡而造成該屋成為凶宅，出租人之救濟方式為何？
民法第184 條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為 無過失者，不在此限。」
實務上認為，若承租人在一般情況下自殺，係無侵害到出租人房屋之權利。這種僅為經濟價值上的減損，稱為純粹經濟上損失，出租人無法以民法第184 條第1 項前段向家屬請求損害賠償；承租人不是故意以背於善良風俗方式使房屋交易價值受損的話，亦無民法第184 條第1 項後段之適用。然若承租人自殺係因故意使出租人之房屋成為凶宅，進而造成交易價值減損的話，可該當民法第184 條第1 項後段之規定，出租人即可向家屬請求損害賠償。
民法第432 條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。 承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」
另外，出租人可否以承租人有違反保管房屋之義務而以民法第432 條或433 條向家屬請求損害賠償？答案是否定的。實務上認為，民法第432 條、433 條之規定，係以租賃物毀損、滅失為前提要件，承租人在房屋內自殺之行為，僅會造成房屋交易價值的減損，與房屋毀損、滅失之情形有別，故出租人自無法以民法第432、433 條請求損害賠償。
房子成為凶宅，是我國人民在買房時避之唯恐不及的。為了避免自己的房子、或買到的房子成為凶宅，屋主在出租房屋與他人時，要在契約裡規範保障自己的內容以避免房屋成為凶宅而造成交易上價值之減損；另外，買屋之人也要在事前做足功課，多方打聽詢問，以避免買到凶宅。
本文獲授權，請勿任意轉載！
