低自備款風險高!建商鬆口1情況 恐周轉不靈跑路

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行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令,被建商吐嘈都是「現在進行式」,然而,為何看似都有管制,現在建商盤售、跑路仍時有耳聞?建商除了帶大家了解建案的金流控管,也透露「消費者保障的最後一道防火牆,還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」

履保信託仍有漏洞?建商曝關鍵差異

鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例,假設建融可貸6億元,建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷,預收款達10億元,興建過程中,建商完全不動用到自有資金,靠預收款就能支付營建費用;如果銷售預收款達4億元,建商只剩下建融利息的部分要準備;如果預售狀況不好或是採低自備款,預收款只有2億元,代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用,過程中若碰到營建成本增加或超過預算,建商還要再自掏腰包,一旦自有資金沒有掌控到位,就可能周轉不靈。

目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程,購屋人將工程款匯到信託帳戶,銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度,工程確實做到哪,錢就請到哪,但請款也是銀行直接撥款給營造廠,建商不會經手,「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事,那時候才是真正有收益,這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。

▼不少專家學者都提出警訊,除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外,中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。(圖/台中市政府地政局提供)

不少專家學者都提出警訊,除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外,中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。(圖/台中市政府地政局提供)

其中,不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方,但可能因前期支出都可由專戶中支出,像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費,掌控不當即可能造成後期工程款不足,建商跑路後,除了會面臨專戶資金短少的困境,還有債權人順位的問題,不一定能拿回付出款項。

除了上述2種預售屋履約保證機制外,還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」,預售案從上述5項中擇一辦理即可。

預售屋履保 專家:價金返還最實在

東龍不動產董事長王棟隆解釋,「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶,款項是直接匯到建商帳戶,建商若倒閉,則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任;「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶,直到完工交屋,建商才能請款,萬一建商倒閉,款項100%可退還消費者。

「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益,但對建商而言,不符合經濟效益,因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說,因為這等同建商須自籌更多營建成本,尤其目前銀行收緊銀根,幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。

▼不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項,可請款的名目較多,仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。(圖/業者提供)

不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項,可請款的名目較多,仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。(圖/業者提供)

上有政策,下有對策,建商以營利為導向,並無不法,重點在於有能力制定政策的政府,如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議:1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則,預售為例外,例如只有都市更新案,及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。

孫振義認為,現行預售、履約制度仍有漏洞,尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小(新)建設開發團隊,面對市場變數仍有不足以因應的疑慮,在現今市場變動風險下,政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步,提出更完整的履約保障機制,才能真正保障消費者權益。

 

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(封面示意圖/CTWANT)

爛尾樓 低自備 預售屋 價金返還 信託
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