●房市營建欣欣向榮
今年以來各國央行持續加大貨幣寬鬆力度，市場形成熱錢滿溢的情況，而相較於殖利率越來越低的債券，股市和房市成為資金的熱門去處，而台灣房市受惠台商回流，也在今年出現加溫景象。供給面數據央行公布7月建築貸款餘額，創9年新高、住展雜誌調查北台灣房市928檔期預估推案量高達2435億，創下統計新高、國泰房地產指數全國價格指數亦創下統計次高；需求面6都地政局公布8月買賣移轉棟數，較去年增加25％、住宅貸款餘額亦創下歷史新高。
▼台灣房市在今年有加溫景象，北台灣928檔期預估推案量高達2435億，創下統計新高。（示意圖／pixabay）
●銀行金控摩拳擦掌
不僅如此，因銀行手上閒置資金太多，近期已經開始出現競相角逐房貸授信的情況，9成房貸再次重現江湖。而根據工商時報報導，目前房貸利率殺到央行「鐵板價」1.31％後，已「低到無可殺低」，使銀行房貸戰場擴大到「成數」競賽，民營、外商銀行競相推出「8＋1」的9成房貸，其中8成房貸最低以1.31％計息，另一成則以信貸承作，但利率最低也僅1.45%。
●憂心忡忡不敵房價直衝
在市場漸趨加溫，銀行也持續讓消費者擴大槓桿之下，國內不少學者、業內人士開始憂心重重，央行副總裁、台大經濟系教授陳南光更在近日撰文指出，「央行應在房價上漲預期形成前超前部署」，因為未來房價持續上漲的預期一旦確立，任何總體審慎政策工具恐皆難以撼動房價飆漲的趨勢，並以過去香港及最近南韓的例子作為殷鑑。
▼陳南光分析，房價上漲幾乎沒有「財富效果」，且房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭。（示意圖／pixabay）
●天時地利加人和 槓桿一開財富自來
在PTT上對於相關時事總不乏熱烈討論，其中一名網友發表了一篇名為「資本主義的世界」，文中道盡現實中殘酷卻真實的一面，即便用字尖銳但卻又是如此難以否認的深切刻畫，內容中提到，在資本主義中「實業收入」是用來支撐資金成本所用，外界所看到的壯大繁榮，恐怕都是靠借貸而來的錢所打造，而不是靠實業收入存出來的，藉由不斷的借貸，並只要能定期支付資金成本（利息），在實際收益大於成本的情況下，就能夠透過財務槓桿擴張實業規模。而以此概念，當企業主沒辦法收到足夠訂單時，擴廠變沒有太多效益，便會開始將資金轉投資到其他產業，尋找收益能大於資金成本的標的，其中最常見的就是房地產。
而他也認為，雖然政府會進行監管，讓房地產的炒作受到限制，但基本上實業是很多企業主的吸金手段，透過實業能向銀行或是股東借到更多錢，接下來只要維持現金流不斷，房地產就是非常好的套利工具，因為房價下跌不會需要繳更多的房貸，甚至可以靠租金彌補現金流支出，只要長期房地產價值向上，炒作房地產將能讓企業得到更多資金，並轉而用來投資實業，所以炒房反而能成為經濟的火車頭。
不過另一名網友則分析，在真實世界中，工廠的資產讓銀行鑑價時可能價值會減半，也不可能全額放貸，所以大部分盈餘太低的中小企業，銀行會直接拒貸。此外，幾乎不會有銀行只要你租金收益大於成本就會貸給你，基本上除整棟商辦或者高級店面，銀行對於用租金做為還款來源的審核都非常嚴，一般沒有家族資金奧援的正常人，貸款兩三千萬已經是極限，除非能夠走到經營金融機構，自己貸放給自己，或者是走政治路線官商勾結，才有可能出現這種無限槓桿的操作手法。
▼財務槓桿恐是雙面刃。（示意圖／pixabay）
然而，本編認為，雖然貸款投資，可以創造更大的財務槓桿，但房貸過度擴張恐怕不是好事，對貸款者來說，若過程中出現周轉不靈，可能還沒享受到甜美果實，先會被負債拖累，而社會發展過度仰賴槓桿化，也容易在泡沫後引發系統性風險。
此外，房價過度上漲容易造成M型化社會，長期而言對社會階級流動不利，且當民生必需的居住權益淪為炒作生財工具，居住正義無法伸張，也將衍生更嚴重的階級對立問題，然而過高的房價，不僅難以撫平民怨，對於真正的實業發展也會產生深遠且不利的影響。
（封面示意圖／pixabay）
