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店家自掏20萬!逢甲大學拆牆縮地救商圈真有用?

東森財經新聞 2019/03/13 09:16 東森財經新聞 字級:
讀稿
店家自掏20萬!逢甲大學拆牆縮地救商圈真有用?

▲台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮,將於3月15日起,動工拆除緊鄰文華路的圍牆。(圖/翻攝自Google地圖)

 

逢甲大學大門右側的文華路,是逢甲夜市最熱鬧之處,但從校園周邊市場逐漸發跡而成的鬧區,多半隨著巷弄狹窄的窘境、消防等安全問題,成為10多年來的重大隱憂。對此,台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮,將於3月15日起,動工拆除緊鄰文華路的圍牆,規劃正門右側的文華路自逢甲路至和成巷路段,由3公尺拓寬為12公尺,盼能活化逢甲商圈。

 

文華路從和成巷至逢甲路為未徵收的計畫道路,寬度僅有3公尺,不但無法負荷夜市帶來的人潮,造成人車爭道等問題,更不利消防急救,危險重重,而為了解決此一問題,台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮,擴大巷弄寬度,解決窄道、消防、疏散及治安問題。

 

根據《TVBS》報導指出,逢甲大學將在3月15日起,動工拆除緊鄰文華路的圍牆,校地將退縮6公尺,變成逢甲夜市道路用地,而店家也會退縮6公尺,使文華路拓寬成12公尺,以便舒緩商圈人潮。

 

▲逢甲大學將在3月15日起,動工拆除緊鄰文華路的圍牆,校地將退縮6公尺,變成逢甲夜市道路用地。(圖/翻攝自Google地圖)

 

據報導指出,拆除費用店家得自行吸收,每戶至少得花1、20萬,有些店面有地下室,拆除費更是翻倍,再加上逢甲人潮不如以往,店家不禁擔憂道:「拓寬真的有用嗎?」

 

根據逢甲大學統計系最新數據顯示,逢甲商圈歷年人潮趨勢,從2015年的高峰1328萬人,2018年跌到1092萬人,4年共少了236萬人,而人潮等於錢潮,逢甲商圈歷年商機也是連4年跌,2018年只剩85億元,比2008~2009年遭遇金融海嘯還慘。

 

為因應商圈衰退,先從道路規劃下手,文華路拓寬,隨後也將該路段打通至水湳經貿園區,串聯水湳及商圈。逢甲商圈店家也開始推廣行動支付,為救商圈多管齊下,盼望拆牆縮校地能發揮效用,增加商圈流量。
 

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台北有許多商圈逐漸落寞,其中慘況最嚴重的就屬「東區」,東區鄰近的五分埔及饒河夜市都出現不少招租的招牌,而此況讓台北市議員王鴻薇不禁擔憂,台北將來可能會輸給高雄。

 

據《自由時報》報導,台北市松山區的饒河街外圍、八德路四段附近,現有高達10多家店面待租,儘管這區域的租金相對便宜,一坪約3-6千塊,不過至今還是乏人問津。房仲業者透露,由於饒河街集客力太強,遊客不太會到周邊商家消費,加上該區準備都更,許多承租戶都不願冒險。

 

▲在饒河街內的店面租金翻倍漲,十多坪店面租金至少十萬。(圖/google map)

 

其實近年來東區人潮銳減,不過店面租金卻不斷上漲,店家不堪虧損紛紛倒閉,現在面臨空屋率攀升的窘境,而台北市長柯文哲也提出,要課徵「空店稅」來解決現況,有專家認為此舉的確可以減少空店數量,不過卻擔心房東會找人頭來承租,或是租給特賣會及娃娃機店,這些較無法凝聚人群的店家。

 

據《自由時報》報導,其實該地租金在合理範圍內,而在饒河街內的店面租金則是翻倍漲,十多坪店面租金至少十萬,且據當地人透露,其實幾年前八德路四段相當熱鬧,不過如今人潮只會往饒河街走,八德路四段、饒河街外圍,機車停滿騎樓,民眾漸漸不想進去,人潮越來越少,因此不會有人想租店。

 

▲東區許多店家也都掛滿待租招牌。(圖/取自Google Map)

 

對於現況,國民黨籍台北市議員王鴻薇表示,其實並非東區與饒河街外圍沒落,整個台北市商圈都在走下坡,北市府無創造新人潮,導致舊商圈逐漸沒落,台北市府也沒有找名人來代言觀光,再這樣下去台北很快會被高雄比下去。

 

而民進黨籍台北市議員許淑華則認為,民眾選擇旅遊會往其他縣市走,例如台南、高雄、桃園等地,這些市長都很努力推廣城市特色、地方文化,不過北市並無對外行銷觀光特色,市府應檢討且定位北市的特色。

 

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全台店面空置狀況日益增加,根據實價登錄顯示,台北市萬元租金店面交易件數,自2014年全年度21筆、每月約1.75筆;到本年度8月,僅剩7筆、每月不到1筆,5年交易量衰退近5成。房仲業者分析,萬元店面目前仍集中大安區,近幾年在西區崛起、東區式微,以及電商夾擊的情況下,萬元店面租賃市場顯得更加冷清。

 

▲捷運公館站出口附近、不到30坪的店面,月租金每坪約19162元。(圖/取自Google Map)

 

實價登錄顯示,近5年來北市店面租金在每坪萬元以上的租賃資料,2014年及2015年都有20筆以上,2016年維持在15筆,不過到了2017年全年僅剩4筆,今年略有復甦,前8月共計7筆。萬元店面交易則集中在大安區,但交易筆數也從2014年的16筆掉到2017年剩2筆,今年統計到8月也是僅有2筆,明顯感受到店面受到電商的衝擊相當劇烈。


 
今年台北市成功租賃交易的7筆萬元店面中,單價最高的是萬華區漢中街店面,每月每坪租金超過2萬元,由來自日本的札幌藥妝租下;次低者則是位於捷運公館站出口附近、不到30坪的店面,月租金每坪約19162元。大安區2筆萬元租賃店面,則分在大安路一段、忠孝東路四段。

 

▲東區商圈冷清,許多店面都貼上租約到期的布條。(圖/取自Google Map)


 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,民眾透過網路購物比例大幅增加,近年經常傳出知名店面停業、或轉進巷弄,能承擔高租金的店家越趨稀少,「另一方面,這幾年百貨、購物中心也搶佔市場,將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中,並搭配統一促銷方案,也是影響街邊店面出租率、租金的原因之一。」


 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,從今年各萬元店面的租金總價觀察,租金總價大多在50萬元以下,最高不超過150萬元,「建議投資店面者,在衡量租金報酬率時,也應思考店家對租金總價的容受力範圍,避免店面空置、找不到租客。」

 

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台中的逢甲夜市每到假日總會人擠人,這塊寶地成是業者眼中的錢潮黃金地段,而光2016年,逢甲夜市就為國庫進帳了9300萬的稅金,昔日總是「一店難求」,就算要付出高租金,也有許多店家搶破頭,但現在卻有許多店面掛出「招租」的牌子,根據《蘋果日報》報導,逢甲商圈最具指標性的4個商場,拓程、歡樂星、碧根陽光、屋台街,待租店家增多,就算將租金一路調降,仍舊乏人問津。

 

▲逢甲夜市內的歡樂星商場。(圖/取自google map)

 

在全盛時期的逢甲夜市,曾有店面喊到一坪逾500萬元,交易價格達1.6億元,當地業者表示,以前要租店面需要排隊,且還要付20-40萬不等的頂讓金,但現在就算不用付頂讓金,甚至房租也降超過一半,店面出租還是乏人問津。

 

有店家指出,商場的店租一路從4萬調降到1萬,但進駐多半是工作式或是網拍業者,看起來還是相當冷清,且近年風光開幕的拓程商場,也因為閒置店位過多,去年直接「打掉重練」,分隔出租給寶雅、寵物公園2大商場。

 

根據《蘋果日報》報導,主委劉興邦客觀認為,這3年來的確有受到陸客影響,以前陸客帶團,消費力集中且穩定,也帶來許多人氣,而現在則多是自由行居多,看起來相對零散,但其實全台商圈都面臨相同問題,逢甲因為本質基底夠,所以在這波商圈衰退衝擊中,相對其他商圈,受影響幅度較小。

 

其實商圈衰退還有許多原因,其中包括消費習慣的改變、相同性太高、物品單價偏高等,因此要吸引人潮,可能就需要創造多一點獨特性了!

 

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知名餐廳「赤鬼牛排」原本最賺錢的分店就位於台中公益路、大墩路口,不過卻因為房租從原本的45萬漲到80萬,甚至在去年漲到120萬元,逼得赤鬼撤離。事實上台中公益路商圈房租連年喊漲,已有不少老店撤守,專家分析,雖然該出店面身價高,不過人氣會隨著名店撤離而渙散,出現衰退警訊,公益商圈「赤鬼障礙」80萬租金是否會下修恐怕得繼續觀察。

 

根據《蘋果日報》報導,台中公益路商圈發展10~20年,因為聚客效應明顯,且店面使用空間較大,又具有打廣告效果,地主也非常惜售,所以租金漲勢非常驚人,新店家單坪租金行情都達每坪4000元。即使有部分店家不堪租金連年飛漲而撤守,但隨之又會有後進店家接手。

 

像是小型的店家「寵物好事多」今年7月才剛進駐開幕,建坪僅約50坪,租金也達20萬元水準,業者表示,其實會在公益路商圈卡位,就是看準其廣告定點效果非常好,與其每個月花5、6萬元以上在外面承租廣告定點,不如開在人車流多、辦公商家多的公益路,除了有「插旗」意味,還可以提升品牌形象。

 

根據內政部公佈實價資訊,公益路過去8年,包含店面及透天厝,交易僅僅只有約20件,在地仲介陳先生分析,以熱鬧商圈而言,這算是非常少量,又加上公益路店家多為早期在地人所持有,買賣量本來就不多,因此也造成地主惜售。該處租金近10年來翻漲1倍以上,承租收益非常穩定。

 

最近1筆交易是1棟3層樓透店,使用面積近200坪,原本是知名「kiki」餐廳,今年5月以2.26億易主,是今年台中市少數交易達2億的高價店面,目前為餐飲店面為「肉多多」。據謄本資料顯示,買方是智宇科技,賣方則為三勛建設,市場推測買方應也是購置作為出租餐廳使用。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,目前公益路透店租金至少10多萬元起跳,而這筆交易物件位在公益路二段、大墩路口的精華商圈,以目前約45萬元左右月租金換算下來,雖然新買家投報率略低於3%,低於中南部市場期待的店面報酬,但公益路店面釋出是可遇不可求,因此強化店面身價及買方信心。

 

陳炳辰表示,公益路商圈除了本身商業價值高,也因為當地店面型態的使用空間大,而且整棟都可做商業使用,效益相對廣泛,因此也拉高交易價格。但公益商圈的房東們每年喊漲,今年欲對赤鬼月租漲到120萬,卻踢到鐵板,調回原價也喚不回,直到10個月後才終於找到新租客。

 

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