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婚後房子該歸誰名下?夫妻「共同持有」優缺一次看

東森財經 2020/12/31 14:52 東森財經 字級:
讀稿
婚後房子該歸誰名下?夫妻「共同持有」優缺一次看

每當有人要結婚時,免不了被身旁的親朋好友,詢問各種難以回答的問題,「什麼時候生孩子呀?」「婚後打算買房嗎?」等等。當你辛苦敷衍過去之後,還是會有人問出更難回答的問題:「房子歸在男生名下還是女生名下?」

 

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婚後的財務分配、財產歸屬權,的確是結婚時首要討論的話題,通常除了討論該歸誰所有之外,也會有不如「共同持有」的方案出現。「共同持有」可以保證配偶沒辦法在不經過另一方同意下,就私自對房產進行販售、抵押,讓雙方對婚姻更加地放心。

 

 

不過你知道「共同持有」與「個人持有」最大的不同在哪裡嗎?除了單方無法處置房產外,你知道還有哪些變化呢?在貸款的時候,借貸人的名字又該怎麼登記呢?

 

【婚前即擁有房產】→婚後要改為共同持有

 

若夫妻其中一方在婚前即擁有房產,在雙方結婚後要改為共同持有的話,程序十分簡單,只需要將一半房產的所有權贈與給沒有房產的一方即可。

 

由於兩人已是夫妻關係,根據稅法的規定,夫妻之間互贈財產是不需要繳交贈與稅和土地增值稅的,不過在贈與之前還是需要到稅捐機關申報這兩種稅,再取得「免稅證明」方能順利進行贈與。

 

以下是將「個人持有」改為「共同持有」的大致流程:

1、訂定贈與移轉契約書、土地登記申請書(到當地的地政事務所索取樣本即可)2、到稅捐稽徵處申報土地增值稅、契稅,繳交印花稅(申報過後需等待領取免稅證明,大概要幾天時間)

3、到國稅局申報贈與稅,取得免稅證明。(當場就可拿到)

4、攜帶相關文件到土地所在地的地政事務所辦理贈與登記,大概兩天後就可拿到文件(登記時需要的文件,可上地政事務所網站查詢)

 

以上流程,只需繳交印花稅、契稅、所有權移轉登記的規費、書狀費(80元/張),整個流程需要1至2個禮拜,費用依房產價值高低而定,建議在過戶之前可先咨詢地政事務所的人員。

 

【共同持有與個人持有的不同】

 

1、所有權處分:根據《民法》第819條第2項規定,對共同持有的不動產處分、變更、設定負擔之前,應得到共有人全體的同意。也就是說變為共同持有之後,不管是要賣房或貸款,都需要2個人一起來辦理相關手續。

 

2、稅單變為多份

「地價稅」:是按人頭計算,只要名下擁有土地都需繳交稅金。所以在房子變為共同持有後,夫妻兩人就會收到2張稅單,按各自持有的土地部分繳稅。

 

這邊要注意,在辦理房產登記後,夫妻雙方需分別申請「自用住宅稅率」,若只有一方申請,那只會有一方享有自用住宅稅率,而另一方則按一般用地課稅。

 

「房屋稅」:數人共有的同棟房屋,通常只會有1張稅單,並由稅捐機關向共有人的其中一人寄送稅單,若想要與其他人分開繳稅,需向房屋所在地的稅捐機關申請「房屋稅分單繳納」就可以按持分比例,分別開立稅單。

 

3、同時用掉一生一次的優惠稅率

土地增值稅有「一生一次」的優惠稅率可以使用,只要房屋在買賣前一整年沒有出租或營業,並且本人、配偶或是直系親屬的有在房屋設定戶籍,在販售房屋時,即可享有土地增值稅的10%優惠稅率。

 

不過這種優惠稅率條件,一生只能用一次,假使房子登記在夫妻倆人名下,等於夫妻倆人同時用掉了優惠稅率,實在很可惜!

 

介紹完從「共同持有」後該注意的事,接下來阿明再來跟大家補充,如果是婚後夫妻倆一起買房該注意什麼事!

 

【夫妻倆買房只能選一個做為主貸款人】

雖然房產可共同持有,但銀行並不接受「共同貸款」這件事,所以必須讓信用較好的那一方做為主要貸款人來申請貸款,而另一方可以做為「一般保證人」來增加貸款信用,有機會獲得較高的貸款額度。

 

【載明出資比例】

不管是以什麼關係,共同持有不動產,阿明都會建議最好可以「白紙黑字載明出資比例」,畢竟關於錢財的部分還是分清楚一點,才不會有「誰佔誰便宜」的流言蜚語產生,將來若發生法律問題,也能有憑據討回屬於自己的那一份。

 

最後小提醒,若夫妻是將房產登記在單人名下,然後共同繳納房貸的話,可透過銀行轉帳來繳納,並在轉帳時註記「房貸」做為出資的證明。

 

●文章授權自《房屋一人一半要注意什麼?共同持有系蝦咪!!》

●《賣厝阿明》是一群對HOME有感情,抱有不切實際可能改變不良中年堅持,這群人不是業務,傻傻的一路走,想用知識圖梗方式讓社會大眾更容易了解HOME543,期待一天人人有房住家家有幸福ㄟ世界大同!我們是一個房地產知識文化創意團隊,2015-2020年,用自己微薄力量,建構了房地產友善知識文化圖庫,我們希望站在第三方立場,將生冷的買房/租房文字,轉化成有趣、易懂的圖像呈現環境,讓想買賣租賃不動產的消費者,透過賣厝阿明NEWS這個房地產友善知識平台,讓民眾在買賣租賃不動產過程中更安心!

 

(封面圖/Pexels)

 

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