買在最高點?他5年豪宅轉手賠售價可買新北2房

東森財經新聞 2019/06/14 16:03 東森財經新聞 字級:
買在最高點?他5年豪宅轉手賠售價可買新北2房

台北市房屋近年來因交易量銳減,房價也面臨修正壓力,並且連蛋黃區域都呈現多處走跌的情況。根據實價登錄資料顯示,位於北市信義區永吉路巷弄內、屋齡約6年的建案,屋主持有約5年,如今卻慘賠約1900萬元出場,賠售金額幾乎就可在新北市蛋白區買2間小宅。

 

根據《ETtoday》報導,位於信義區永吉路巷弄內的此建案,正是由知名建商國美建商所興建的「國美商隱」,11樓戶屋主在2014年2月,以總價1億2403萬元買進,但今年3月卻僅用總價1.05億元售出,賠售金額超過1900萬元。此外,若扣除車位後,每坪成交價也從約146萬元,下修至126.3萬元,價跌幅度超過1成。


▼位於信義區永吉路巷弄內的「國美商隱」建案,有屋主轉售慘賠約1900萬元出場。(圖/取自Google Map)

 

對此,房仲業者則分析,上述屋主買在最高點,加上信義計畫區高價宅仍以松字路段為主,並且,該社區也不位在信義豪宅區內,因此房價較不具備抗跌性。

 

另一方面,同樣位處北市的北投奇岩重劃區,因居住環境優美,交通也十分便利,從捷運站走路5到10分鐘就能到,因此,過去房價還曾一度炒到8字頭。不過,最近卻開始湧現一波賠售潮,就有屋主慘賠600萬出場。

 

據實價登錄揭露,奇岩重劃區內的「奇妍晴川」建案,屋齡約5年,而3樓戶屋主2014年以5880萬元買進,直到今年3月以5280萬元出售,與屋主當初入手價相比就慘賠了600萬元,跌幅約10%,扣除車位後,換算每坪單價60.9萬元,險些滑出6字頭大關。

 

▼北投奇岩重劃區內的「奇妍晴川」建案,有屋主轉售就慘賠了600萬元。(圖/取自Google Map)

此外,「奇妍出雲」屋齡4年多,4樓戶今年也以3960萬元出售,與屋主當初入手價4550萬元相比,就賠了590萬元,跌幅13%,扣除車位換算單價為59.9萬元。雖交易欄目備註是「買急賣急」導致跌幅,但該社區單坪身價也因此跌出6字頭大關。

 

針對此情況,房屋仲介也表示,主要是因為北投奇岩重劃區有特殊的樹保條例,建商的投資成本無法回收。並提醒購屋族,「重劃區一定要醞釀幾年,生活機能才能起來,民眾如果要購買重劃區一定要有心理準備」。

 

(封面圖/取自Google Map)

 

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「5戶轉手4戶賠」奇岩重劃區爆賠售潮 最慘賠近千萬

▲遠雄山晴-奇岩重劃區。(圖/Google Map)

 

根據實價登錄資料顯示,在北投奇岩重劃區出現賠售潮。今年截至目前為止,共有五件轉手交易,僅一戶小賺30萬,其他四戶都以賠售出場,最多的賠了近千萬!

 

奇岩重劃區鄰近捷運站,居住環境清幽,附近有許多公園,知名景點法鼓山農禪寺也在附近。雖然擁有不錯的環境條件,但早期建案價格較高,在房市反轉後,價格下滑,欲脫手的的屋主只能認賠賣出。

 

▲奇岩重劃區綠意盎然。(圖/東森新聞資料畫面)

 

奇岩重劃區為全台第一個生態重劃區,位於北投三合街兩側。該重劃區在2013年開始推案,正值房市高峰,新推的建案要價多,一坪動輒就80萬以上,甚至高到九字頭。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,由於奇岩重劃區面積不大,包含區域內的5座公園,占地僅16公頃,且採低密度開發,雖然建案價格較高,但有些投資人認為在有限供給下,房價應能撐得住,因而砸錢投資。

 

不幸地,2014年房市急轉直下,重劃區也無法倖免,建案價格從原先的八字頭,到現今已連降兩級,來到六字頭,當初在房市高點進場的人,若得現在脫手就得承擔賠錢風險。

 

▲奇岩重劃區,四戶賠售資料。(圖/翻攝自台灣房屋智庫)

 

根據實價登錄資料,今年賠錢售出的四戶,分別坐落於三個社區:奇妍晴川、宏普新邑和遠雄山晴。其中以遠雄山晴賠售最多,入手時總價4800萬元,在短短一年半,價格掉了920萬,最終每坪價格甚至不到60萬元。宏普新邑兩戶皆賠售600多萬元,奇妍晴川則是賠490萬售出。

 

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最高賠8百萬!林口這社區「9成轉手都賠售」

▲國家一號院轉手的屋主9成皆是賠售(示意圖/翻攝自Google地圖)

 

林口房市慘?每到秋冬新北林口總會被濃霧壟罩,沒想到今年連房市都被烏雲壟罩,其中「國家一號院」堪稱賠售王,轉手的屋主9成皆是賠售,且甚至有房仲在PTT上發文《國家一號院最會賠》,並自揭成本價3550萬,只要買家敢出價、都敢幫忙談。

 

據《中時電子報》報導,該名房仲以「國家一號院最會賠」為題在PTT論壇發文,指出今年交易量激增,屋主都在比誰賠比較多,並揭露成本3550萬元,只要買家敢出他都敢談。貼文一出引發民眾熱議:「當初敢買這案子的人真的很勇敢,毛坯屋還這麼貴…整個裝潢下來也是要花不少」、「好慘!每戶都在比賠得多的」、「簡單來說這案子在林口邊緣而不是非熱區,大坪數、毛胚所以會跌成這樣」、「買這棟的投客真的賠死了,一段時間就有認賠殺出的事情,當初這棟發哥炒太高了,還有南港的無雙也是在比慘的」。

 

▲「國家首席」分為2社區,第1期為「世界首席」、第2期為「國家1號院」(示意圖/翻攝自Google地圖)


「國家首席」分為2社區,第1期為「世界首席」、第2期為「國家1號院」,基地位林口區文化三路二段、文化二路二段、中華一路所包圍的街廓之中,合計基地面積約7200餘坪,規劃80~120坪豪宅住家,總戶數768戶。根據《住展房屋網》資訊,2案於2011年預售,當時推案開價每坪平均38萬元。


從2014年完工後交屋後,不斷傳出賠售紀錄,今年又傳出3樓戶毛胚屋法拍,房價直接砍56折,屋主慘賠2027萬元,沒想到現在還有降價求售的廣告出現。據實價登錄顯示,同為林口大坪數豪宅「國家首席」最近一年有多達30筆交易紀錄,且多為賠售出場,機率高達9成。

 

▲今年又傳出3樓戶毛胚屋法拍,房價直接砍56折(示意圖/取自Google Map)

 

據實價登錄顯示,自去年10月至今年10月的1年間,2案合計二手交易35戶,其中僅有2戶的第一手買方獲利了結,另外33戶均賠售出場,等同賠售機率超過94%。賠售價最低1萬元,最高800萬元,賠售達800萬元者有3戶,單戶賠售價逾300萬元的就有20戶,超過二手交易量體的一半。

 

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霧散了,人真的來了嗎?新北市林口餘屋多房市賣壓沉重,根據實價資料顯示,林口新市鎮今年多筆轉手交易都賠售出場,即便該案緊鄰機場捷運林口站精華地段,一樣也是賠錢出場,持有不到1年虧逾200萬元。

 

實價資料顯示,林口新市鎮的指標建案,主打緊鄰機捷林口站,屋齡僅約1年,沒想到便利交通還是救不了房價,29樓戶去年底用2210萬入手,今年8月卻以1970萬轉手,賠了240萬。

 

不只如此,就連緊鄰兩大影城的知名建案,也是黯淡出場!屋齡大約5年,13樓戶102年以2131萬元入手,今年6月以1700萬元賣出,慘賠了431萬元;9樓戶今年8月以1870萬出售,也較102年買進的價格虧了359萬元。

 

▲鄰近扶輪公園的房子也傳出有住戶慘賠出場。(圖/google map)

 

根據《好房網》引述房仲業者說法,林口因為鄰近桃園機捷、林口長庚醫院以及三井outlet,吸引大批台北投資人置產,但隨著房價下修,近2年不少屋主賠售,目前市場仍以「價減換量」為主軸。

 

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▲住展雜誌統計,台北市中正區的房價跌幅最大。(圖/取自Google Map)

 

房市研究單位住展雜誌統計5年前第3季雙北房價與現今相比,有10區價跌、5區價漲,早買和晚買撿便宜或傷荷包兩樣情。住展雜誌分析,現在要買便宜房除了選區域外,中大坪數降價大。

 

住展雜誌統計,今年第3季與2013年第3季相比,大台北有10個行政區新建案(含預售屋、新成屋)平均房價比5年前每坪便宜逾新台幣5萬元,其中更有4區房價比5年前單價便宜逾10萬元,現在買房比五年前買更划算。

 

統計資料顯示,近5年大台北各行政區每坪房價下跌排行第1名到第5名分別是北市中正區跌14.2萬元、內湖11.7萬元、板橋11.3萬元、信義10.3萬元、松山7.8萬元;排行第6名到第10分別是南港7.4萬元、大安7.2萬元、五股5.7萬元、北投5.6萬元、新莊5.3萬元。

 

▲不過,統計資料顯示,這5年來士林區的每坪房價上漲了5.2萬元。(圖/取自Google Map)

 

但亦有5區5年來每坪房價上漲,士林漲5.2萬元、汐止4.2萬元、樹林2.3萬元、林口2.1萬元、三峽0.8萬元。

 

住展雜誌企研室經理何世昌指出,由於各區房價修正幅度不一,現在若想買便宜房子,除了要挑選特定區域外,中、大坪數降價幅度也較大,至於低總價的房型則較少有撿便宜的機會。

 

但反觀這5區房價上漲區域,若以35坪小三房計算,今年買房比5年前貴了約182萬元,等於一台賓士飛了。也就是說,即使在房市盤整修正期間,不見得每個地方越晚買越便宜,如果買錯地點,反而白花不少銀子。

 

▲何世昌分析,若5年前購買中正區的房子,等於省下90餘支的iPhone Xs Max手機。(圖/翻攝自蘋果官網)

 

何世昌分析,新莊、北投、五股等地房價下挫的主因,都與供給量過多有關,但只要餘屋能夠順利去化,房價仍有反彈的可能。但大安、南港與松山等三區,則因為前一波多頭時期供給量並不算大,房價降低的共同因素是「超漲回吐」與「中、大坪數降價」,但小坪數房型單價還是居高不下。

 

他說,中正區是近5年降價最有感的行政區,今年第3季平均房價跌破百萬元大關,每坪約98.3萬元,較5年前每坪便宜約14.2萬元。以一間35坪的小三房計算,五年前要價約3938萬元,今年買只需約3441萬元,省下近500萬元,等於省下新北市一間套房、或是90餘支的iPhone Xs Max手機。

 

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