北市精華區老宅拿翹　全數更新要花4百年

▲儘管近年台北市老屋重建速度增快，要全數更新仍要花費上百年時間。（圖／東森新聞）

老舊社區大火意外頻傳，加上日前罕見大地震，讓老屋重建議題重新成為輿論焦點。住展雜誌推估，台北市近5年以都更、危老方式成功改建的老屋戶數約17161戶，平均每年約3432戶。專家指出，儘管目前台北市老屋要全數重建仍需花近200年，但與最早時統計需千餘年才改建完畢，效率已屬飛速前進。

根據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021年Q2台北市屋齡逾30年以上的老屋共642941戶，住展雜誌則統計，2017至2021年約5年間的台北市成功重建老屋戶數約17161戶，平均每年約3432宅。若依前5年每年老屋平均重建速度計算，全數重建完成約需187.3年。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然目前仍需近2百年，才能完成北市老屋重建，但北市近幾年來重建效率飛速前進，從「區間車」變成「自強號」，與最早時統計需近千餘年相比，所需時間已大幅度減少。

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另一方面，新北市近年老屋重建速度即使已加快，效率仍不如台北市。統計新北市2021年Q2屋齡逾30年以上的老屋共777360宅，但2017至2021年5年間重建老屋約9925宅，平均每年約1985宅，換算全部老房子悉數重建完成約需391.6年。

何世昌認為，大台北老屋重建速度加快的主因，是危老重建條例實施，老屋重建能量大幅度擴張。其次是因近年房市景氣復甦，建商願意給予較優渥的分回條件，提升屋主參與重建意願。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，雖然都更動輒十幾、二十年，但若位於精華地段，與先前的老屋相比，都更後的新案價值增幅高，尤其台北市房屋均價高，許多行政區的新案開價都在9字頭以上，對於原本行情價一坪不到60萬元的老宅而言，具有期待空間。

另一方面，郎美囡認為，從政府力推危老重建的政策方向可看出，政府對於老屋新陳代謝具極高的正面態度，故有許多配套的獎勵措施，而投資人購買老屋的等待期間可自用也可出租，是以低總價賭翻身的機會。

進一步觀察台北市老屋數前3多的行政區依序為大安、士林、中山區，其中大安區老屋高達81536戶；數量最少的是南港區，僅23914戶，原因是住宅存量不到4萬戶，本來就是北市最低。而近5年每年平均重建效率偏低的區域，如信義、士林、松山、大安等區，多數為蛋黃區。

何世昌分析，精華區老屋重建效率慢，和「屋主分回期望值較高」有關。以信義、大安區來說，老屋重建完成需約426年，大安區則需339年，雖然房價水準高，建商多願插旗重建，但卻「看得到、吃不到」，因為屋主普遍希望較高的分回條件，因此重建整合難度高。

反觀蛋白區如大同、南港，老屋重建一輪僅需76、85年，文山、萬華亦僅需149、146年；重建效率比蛋黃區快，原因與屋主分回期望值較低有關，重建整合難度較低。