【名家看房市】李同榮：從古鑑今，房價還會漲到2024年

▲專家直指，目前房市進入主升段，蛋白區漲幅超過都會區。（圖／東森新聞）

「這次央行打房早了點，效益不好！」吉家網不動產董事長李同榮表示，目前市場確立進入第六循環的主升段，特色是遍地開花，尤其是蛋白翻身、鄉村漲幅超過都會區、中南部漲幅超過台北，直言房市還會延續1、2年熱度，預估將至2024年因漲幅過高後始結束。

回顧台灣50多年的房市，共經歷6次循環。第一波為60年代，當時台灣從農業社會轉型工業化，生活型態改變，高樓產品蔚為推案風尚，房市開始起飛，不過緊接著石油危機釀通膨問題，促使房價飆漲，逼得時任總統的蔣中正下令禁建華廈，可視為政府第一次打房，並隨著1975年蔣中正逝世使房市跌落谷底，第一次循環結束。

▼吉家網不動產董事長。（圖／李同榮）

第二波為70年代十大建設時期，時任總統的蔣經國曾放寬建築融資，釋出房市利多，全台經濟快速成長，不過因再度爆發的中東戰爭及油價高漲，房價也繼續攀升，使政府祭出第二次打房策略，緊縮貸款銀根、追查第2戶以上房屋持有者的資金來源，因此房價在1981~1982年間跌到谷底，結束第二次循環。

第三波循環的長線主升段則落在1982~1989年間，李同榮回憶：「這段時間可說是台灣房價漲幅最大時期」，當時國民所得大幅成長，經濟成長雙位數，房價漲了4、5倍，造成資金氾濫、股市波動，地下金融猖獗，政府也在此時啟動第三次打房，祭出重貼現率、存款準備率及緊縮貸款等，並掃蕩地下金融，導致1990年股市崩盤，結束第三次循環。

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台灣第四波循環為1990~2000年代，當時政治上經歷時任總統李登輝拋出「兩國論」等因素，經濟上則有亞太金融風暴等多家企業倒閉，產業也因資訊業崛起，取代房地產工業，因此房價盤整達10年之久。直至2002年增值稅減半，才開啟第五次循環。

接著歷經2008年全球金融海嘯，引發各國採量化寬鬆(Quantitative easing，簡稱QE)貨幣政策救市，當時總統馬英九還一舉將遺產稅調降至10%，房價一路上衝，逼得政府祭出第四次打房政策，課徵奢侈稅及豪宅稅，但房價仍持續走高，至2014年才反轉，後續又有房地合一稅上路，2018年至谷底，才結束第五次循環。

李同榮表示，第六次循環始於2018年，房價軟著陸後止跌回升，在2018~2019年因中美經貿大戰、台商回流，房市走向初升段，並於2020年後因工業區發展南移、就業人口提升等住宅剛性需求下，房價低基期蛋白區開始遍地開花，全台各區、各產品都大漲，正式進入主升段。

李同榮認為，雖然政府自去年底啟動第五次打房，但因預期通膨及房價上漲的恐慌，市場依然過熱，房價持續上漲。預估這波漲勢要到蛋白區漲不動為止，大約至2024年時，因房價超過一定滿足點、QE緊縮、中美大戰趨緩及停滯性通貨膨脹等問題，第六波循環方結束。