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為何建案總能完銷?專家揭預售「一期進場」投資術

2020/10/22 19:22 東森新聞 記者丘秝榕 字級:
讀稿
為何建案總能完銷?專家揭預售「一期進場」投資術

疫情之後房市受到「利率低、資金多、股市旺」等影響,買賣交易熱絡,各家房仲統計資料均顯示,全台9月交易持續熱絡,夾帶強勢熱浪進入第4季房市旺季,許多新建案推出不久就傳出完銷的訊息。屋比房屋總監陳傑鳴指出,建案第一期推出低總價小兩房吸睛,且第一期價格相對較低去化速度快,「投資人與老客戶」大多趁此時進場,等後期售價調高後賣出獲利,讓這種「一期進場」投資術多年來一直存在於市場上。

 

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▲土城建案金城舞NO.2開案兩天就銷售百戶,最後火速完銷。(圖/金城舞FB)

 

有位網友在PTT上表示,一個在中正區的建案,開案3周內就賣完,還有一個大同區的大規模建案,接待中心都還沒蓋好,資料也只是A4影印,2周內小坪數通通完銷,「不是喊買不起?這些人哪來的?」

 

根據北台灣市調機構調查,截至7月20日為止,今年北台完銷建案達69案,預售案占比逾8成、新成屋案則不到2成,顯示預售屋大受市場歡迎。對此,陳傑鳴分析,這些買房的人大多是「投資客、置產客」以及「建商老客戶」;近期房市買氣提升,不少首購族因為擔心房價會持續上漲,導致各縣市首購產品去化速度加快,其中,低總價的兩房產品,更因空間較套房大、不易被銀行限制貸款、符合少子化趨勢等原因,吸引投資置產族群進場。

 

 

▲屋比房屋總監陳傑鳴。(圖/屋比房屋)

 

陳傑鳴說,市場中的秒殺建案,除了可能有先進行「潛銷」外,個案開價平實,在「區域新案中相對低價」或「主要是低總價首購產品規劃(如:兩房產品)」是主要原因,尤其戶數小的建案因案量不大,在建商老客戶名單經營下,往往都能出現快速完銷的現象。

 

而今年預售屋又比新成屋銷售更快!住展雜誌研發長何世昌表示,由於預售初期付款相對輕鬆、轉手便利的緣故,不像買成屋得一口氣拿出二到三成自備款,成交相當熱絡,因此建商紛紛加緊腳步推出新的預售屋建案搶攻買氣,就連過去主要走「先建後售路線」的老牌建商,大多改變經營模式改推預售案。

 

▼統計數據顯示雙北預售屋推案量超越新成屋。(圖/住展雜誌提供)

 

 

對此,陳傑鳴提醒,購屋人需要留意「有地主保留戶的建案」,市中心精華地段的都更案,常出現跟地主合建的狀況況,有時半數以上都是地主戶,可售戶數不多,代銷或是建商很快就可以宣布完銷的狀況。而且,相對於建商,地主戶成本最低,賣多少都是賺,因此,容易在完工交屋、地主戶釋出後,短期內出現價格破壞的狀況。

 

許多建商在重劃區都會購入不少土地,並採取分期開發的策略,以第一期熱銷為之後幾期案子打下基礎,這也成為投資客收益來源。陳傑鳴指出,建案分期銷售逐步調高售價,讓先買第一期的客戶,往往都能有些利潤與投資收益,購屋者在口碑經驗相傳下,使許多建案的第一期最熱銷,因此,「在建案售價相對低的第一期買進,後期數價高時賣出」,是不少人的投資方式。

 

不過陳傑鳴說,投資人還是要留意,過去幾年房市相對低迷,尤其是2014年房市反轉後,房價盤整緩跌到2016年,在房價修正的大趨勢下,趁早買進就不一定是獲利的保證,尤其針對一些機能尚未成型的重劃區,就容易出現先買先套牢,甚至找不到接盤俠的狀況。

 

(封面圖/金城舞FB)

 

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