橫跨北北基桃「北台大生活圈」將成形！三鐵共構串聯核心蛋黃區

114年桃園火車站將成為「三鐵共構」車站，不少推案都在站前商圈出現且銷售迅速；房產專家田大全指出，「北台大生活圈」在這種背景下將慢慢成形，主因在於各區域核心蛋黃區又都漸漸成形，捷運、交通建設能串連各區塊，大台北捷運每天有200萬人次，其中就有很多是桃園、基隆人在台北通車轉乘，「北台大生活圈」如果真的實現，區域將橫跨雙北、基隆以及桃園四大行政區。

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▼桃園車站未來模擬圖。（圖／桃園市政府都發局）

桃園市長鄭文燦曾指出，未來桃園車站有雙子星大樓，桃園車站和中壢車站都是台鐵、捷運綠線和捷運棕線三鐵共構，預計114年完工，「雖然桃園沒辦法一天變好，但是每天都有進步，將成為台北以外的最好選擇」。

針對未來北台灣生活圈有沒有可能變成「北北基桃」，田大全分析，「這確實很有可能！」要形成一個大生活圈的前提是「本身能滿足生活機能」，現在看桃園本身的生活機能齊備，捷運、交通建設串連各區塊，發展出桃園自己的核心蛋黃區，不管是青埔、藝文中心、桃園火車站皆是如此，讓桃園人「不一定要跑到台北來」；若以各點連結在一起形成一個「北台大生活圈」的狀態來看，縱使大台北捷運每天有200萬人次，其中就有很多是桃園、基隆人在台北通車轉乘，「北台大生活圈」隨著各區塊核心蛋黃區成熟將慢慢成形。

▼房產專家田大全。（圖／東森新聞）

桃園房市討論度最高的莫過於連接高鐵的青埔特區、鄰近藝文特區的中路重劃區，以及桃園火車站前的都市更新規劃。青埔特區最近在大型商場陸續進駐開幕後，成為房市焦點，但實際上商圈還未發展成熟，縱使交通方便街廓整齊，生活機能仍讓不少人卻步；中路重劃區鄰近藝文特區，以中路一段最火熱，自2014年來實價登錄資料顯示，有多達52筆億級交易，中悦建設機構業務部經理邱淳惠曾指出，目前區域土地、房屋價格站上全桃園高點、甚至一再創高，若後續面臨開發飽和，增值幅度恐受限；而桃園車站前的都市計畫區，大多需要進行為老都更，建商要經過商談收購土地等過程，才能重新「起厝」，因此市容更新的腳步比較慢，但區域生活機能良好，也出現不少推案去化速度快的情況出現。

逸偉建設看準商機推出「逸偉站前ONE」，是桃園區面積最大的危老建築拆除重建案，是目前火車站前最具代表性的領漲指標，公開後熱銷5成。另外，「厚陞園」也在桃園站前打出「10% 高投報」廣告，在黃金商圈推出19~27坪2~3房產品吸引投資客；新成屋「濟弘皇璽」則是區內稀有1427坪大基地，聘請豪宅名師李天鐸操刀設計，採用豪宅規格吸引雙北客跨區置產。

▼新理想廣告總經理黃正忠（右三）。（圖／東森新聞）

深耕桃園區多年的新理想廣告總經理黃正忠指出，之前桃園人都認為桃園車站已經沒落，店面很多都在出租，第一個沒有發展性，第二是市容都是一成不變；但大家不知道的是「未來這幾年會完全不一樣」，「房價將挑戰5字頭」。

房產專家田大全認為，房價確實有可能挑戰5字頭，「只不過現在嫌舊，以後嫌貴」，在地的換屋需求會遠超過外來客，「在地的民眾老屋住了40年以上，你覺得他會不想換新的嗎？」例如京站、板橋火車站，確實已經做到經驗複製，但「房價」要看購屋市場能不能接受。

田大全指出，其實桃園火車站前含金量比新埔、藝文特區還高，「在沒有高鐵之前，誰知道青埔特區？」如果問在地人，大多的歸屬感都還是在桃園火車站，這就像是問新北三峽的朋友，他會回答清水祖師廟而不是北大特區是一樣的。

觀察目前桃園火車站周遭可開發素地已飽和，按照房市發展經驗來看，車站周邊房價增值力不容小覷，且桃園車站運量為全國第2大，未來將結合台鐵、捷運綠線、棕線、公車轉運站，擁三鐵共構機能性，再加上百貨商圈，桃園新站計畫有望翻新市容，成為桃園交通樞紐及商業活動重心。

（封面圖／桃園市政府都發局）