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月薪4.7萬揹千萬房貸值得嗎?他4點神分析

東森財經新聞 2019/05/17 09:44 東森財經新聞 字級:
讀稿
月薪4.7萬揹千萬房貸值得嗎?他4點神分析

▲景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書上表示,想從主觀面與客觀面來探討公務員揹了千萬房貸的個案。(示意圖/鉅亨網)

 

文/章定煊

 

對於最近網路上有這樣的一個真假不知的案例在流傳,一個35歲公務員,背了1000多萬的房貸,每月付完房貸只剩一萬元。

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊也在臉書上表示,我想從主觀面與客觀面來探討這個個案,從主觀面來說,當有人找我聊聊是否要買房子的時候,我習慣性的會問,你的財富觀、人生觀以及財富的生涯規劃是什麼。然後才來交流物件本身是否適合這個人的問題。

 

▲章定煊副教授認為,該名公務員買的房子的總價可能1500至1700萬中間,且如果真的是35歲,也算是「人間勝利組」。(示意圖/取自pixabay)

 

主觀面的部分比較玄一點,先來看看這個個案的客觀面的問題。這個個案本身假設貸了1200萬30年本息平均攤還的房貸,每月要償還的房貸約4萬一點,個案說他只剩下1萬,可以回推他的月薪扣完健保公保等,大約5萬,月薪可能在5.5萬左右(年薪除12)。公務員即使高考三級通過,起薪約4.7萬。高考公務員,買的房子的總價可能1500-1700萬中間。如果真的是35歲,也算是「人間勝利組」。

 

在公司理財中,財務彈性(Financial Flexibility)這個的概念,是指企業運用財務資源,因應突發環境變化的緊急應變能力與利用投資機會。財務彈性有時也會以自由現金流量(Free cash flow (FCF))表達,是指可自由運用的現金流,計算公式是營運來的現金流量扣減維持現有營運所需的資本支出和稅金後之餘額。

 

銀行放貸的總金額會以收支比來決定貸款額度,也就是 每月付貸款金額/月薪,基準值是不能超過60%,如果是房貸的話有時可以到80%。以這個個案來說他的收支比是 4/5.5=72.73%,也就是已經接近上限了。在這種收支比的情況下,即使他是銀行最愛放貸的公務員,也無法再從銀行體系借到錢。從財務彈性的概念來看,他已經完全失去了財務彈性,無法因應突發環境變化的緊急應變能力,看到好的投資機會也只能乾瞪眼。每月的自由現金流量也是歸零,沒有任何流動性可言。他的剩餘的財務彈性僅剩下親友的無息貸款。至於常透過電話行銷的非銀行體系融資可以不用想了,借是借得到,利率又高期限又短,賣血賣肝都還不起。所以這樣的人千萬不能當宅男,要經常出去交朋友,而且要經常曉以「朋友有通財之義」的大道理,也要經常回家與參加親戚的活動。真的遇到財務狀況,親友就是他剩下的活路。

 

▲章定煊副教授認為,若談買房的主觀部分,「這樣的一生值得嗎?」其實就是見仁見智了。(示意圖/鉅亨網)

 

這樣的投資看來似乎不太聰明,但是其實傳統的台灣民眾經常這樣做,因為在四種狀況下,是明智的。

1.房價上漲(無論是基本面推動的,還是通貨膨脹):只要換屋到總價相對低的房子,人生的第一桶金就會在價差中出現。

2.月所得上升(無論來自個人升遷,還是通貨膨脹):收支比過高的情況就會改善,財務彈性可以恢復。

3.保護退休後生活品質:付到期滿,取得完整的房屋所有權:這個個案屋主年齡35,期滿剛好退休,住屋支出通常佔我們很大的部分,退休後固定支出少了這一塊,不需很高的所得替代率,生活品質就會很好。

4.遺愛子孫:購屋是青年的一大難題,一個無貸款的房屋遺贈子孫,是一個非常好的庇蔭。

 

要來談主觀的部分,這樣的一生值得嗎?這就是見仁見智了。

我常用伊所寓言裡的螞蟻與蚱蜢來說明,故事原來是夏天的時候,螞蟻在辛勤的工作,蚱蜢在遊玩,嚴冬降臨時,螞蟻有食物吃,蚱蜢卻快餓死了。從螞蟻的眼光來看,蚱蜢很愚蠢,老的時候會過得很艱辛,他們可以預期未來有安適的生活,而且庇蔭子孫。對於蚱蜢來說,螞蟻很看不開,為了老的時候多幾粒穀米與兒孫的日子,什麼人生都沒享受到,將自己歲月最美好的部分,都奉獻來當屋奴,事實上只要老的時候簡約一點就好了,不會真的餓死的。這中間沒什麼對錯,就只是價值的選擇而已。一個蚱蜢硬要像螞蟻那樣的理財,會覺得生無可戀;一個螞蟻去學蚱蜢那樣消費,他也是活的空虛。我認為理財還是要配合一個人的生涯規劃與人生觀,沒有什麼聖經王道可言。

 

 

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在物價飛漲,但薪水不漲的經濟環境下,對於許多人來說,時常面臨到底是「租房子好?還是買房子好?」的難題中。一名男網友分享身旁友人的買房故事,讓許多網友看了搖頭直呼,「燒香拜佛求家人不生重病」、「快點賣掉比較實在」。

 

繳完房貸65歲!他每月剩1萬元 苦繳30年才還清

▲(圖/Pixabay、東森新聞)

 

▼男子為了結婚咬牙買下房子。(示意圖/東森新聞資料畫面)

 

該名網友在PTT發文表示,朋友今年35歲才剛剛考上北部公務人員,「為了準備結婚而買房,背了一千多萬的房貸」,但每個月薪水扣完貸款大概僅剩下1萬多元,算一算房貸還要繳30年才能付清,最後不禁心生擔憂向廣大鄉民提問,「繳完房貸65歲人生應該也差不多了,請問這樣的人生還有救嗎?」

▼男子每個月薪水扣完貸款大概僅剩下1萬多元。(圖/PTT

 

貼文一出,大部分網友狂吐槽表示,「繳完房貸剛好房價泡沫化」、「最看不起買房喊窮的人」、「瘋了才這樣扛房貸,除非老婆也一起扛家計」、「薪水這麼少還買房根本智X」、「剩1萬?那別生小孩了吧」、「錢留著老了去住安養院就好了,還有人照顧不好嗎?」

 

▼男子繳完房貸時已經65歲。(示意圖/Pixabay)

 

不過,也有網友看好原PO朋友的選擇表示,「現在酸的無殼族,以後換他笑你們」、「你用租的30年後什麼都沒有更慘」、「台北教育資源豐富,趕快生3個栽培,未來年薪百萬起跳,很快就還完了」、「根本人生勝利組,坐享退休生活!」、「50歲賣掉搞不好變3千多XD」。

 

(封面圖/Pixabay、東森新聞)

 

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根據聯徵中心統計,台北市平均房價仍在2,000萬以上。無殼族想在北市買房,若使用一般20年房貸,除了需準備約400萬的自備款,每月還款金額高達7.8萬元。這占家庭可支配所得高達七成,遠高於專家所建議的三分之一,繳完房貸後,已經所剩無幾,生活相當緊迫。


 
但如果使用市場30年、40年房貸,同樣以2,000萬購屋總價與400萬自備款計算,民眾使用30年房貸,每月本息攤還為5.6萬元,使用40年房貸,每月還款金額進一步降至4.5萬元。

 

目前多數銀行多有提供30年房貸的專案,而且在房貸利率方面,針對優質客戶最低已經殺到1.56%,40年房貸也有永豐、合庫、星展、王道銀行提供,利率略高一些,寬限期最長為3年,貸款成數最高為8.5成。

 

不過天下沒有白吃的午餐,使用30年房貸,總付出利息達443萬,比20年多出約155萬元。使用40年,總利息為606萬元,比20年多出約318萬元。雖然還款時間拉長,利息多一些,但因最終可以擁有一間屬於自己的房子,受到不少財力較為有限的年輕購屋族群歡迎。

 

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不少人都希望能存錢買房,但台灣的高房價、低薪,導致年輕人買房不易。一名男網友透露和老婆有買新房的規劃,兩人看屋後經試算,每個月要繳2萬5千元的房貸,且這一繳就是30年,他認為以2人薪水約6萬元的情況下,會太過吃緊,希望等收入穩定再從長計議,沒想到老婆卻堅持「現在就該買」,兩人因為價值觀不同,無法達成共識,為此發生多次爭吵,不過,就有人點出女方堅持的原因。

 

▲兩人月薪共6萬元,買房每個月要付2.5萬的房貸。(示意圖/翻攝自Pixabay)

 

男網友在論壇《Mobile01》發文,表示和老婆目前是還未生小孩的頂客族家庭,兩人月收入都約3萬元,加起來就是6萬元,近期有買房的打算,不過看完新房試算後,每月房貸需要負擔2萬5千元,共30年期,原PO坦言,自己對買房的規劃是,「先住家裡,等小孩生完,小孩能上幼稚園,夫妻都能出去工作再來考慮買房,也能多存點頭起款」,因此認為現階段,每月要背2.5萬的貸款,會非常辛苦,「每月還要生活費、水電費、雜七雜八費,有了小孩還要保母費,會壓垮我們,要是哪天突然誰無法工作,那該怎麼辦?」

 

▲原PO認為以目前經濟能力會太吃緊。(示意圖/翻攝自Pixabay)

 

原PO透露,自己有將顧慮告訴老婆,但對方卻不以為意,仍吵著想買,並認為房貸可以2人一起負擔,小孩出生後先找別人帶,「現在不買以後會更貴,以後有小孩要住哪裡?」對於原PO的假設性問題,她則堅持可以等真的遇上問題時再一起想辦法解決,還回嗆「為什麼要一直把意外加進來?就不能想好的嗎?」兩人因為買、不買的問題吵了許多次,目前處於冷戰期,原PO無奈地問,「夫妻倆收入6萬元,房貸2萬5千元適合購買嗎?麻煩大家幫評理!」

 

▲網友對此看法兩極。(示意圖/翻攝自Pixabay)

 

其他網友對於原PO提問看法兩極,有人認同男方顧慮,「未雨綢繆才不會到時欲哭無淚」、「頭期、家電、水電、稅金這些開支,你們等於把未來30年的收入投注一大半在住的方面」、「老實說太硬了,想想辦法再多個1萬元額度,會輕鬆很多」,不過也有網友表示可以理解女方的觀念,「太座的話沒錯,真的會愈來愈貴」、「剩3萬5一家人其實也能過下去,買下去就對了,想太多沒用」、「老婆應該是不想住公婆家」、「我猜樓主住在自己家裡,所以覺得不用搬出來住家裡可以存錢,但......通常因為這樣被說服的女生,最後就再也搬不出來了。」

 

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