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投資總額達710億!陸海外置產棄美轉愛「這國家」

東森財經新聞 2019/02/14 13:02 東森財經新聞 字級:
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投資總額達710億!陸海外置產棄美轉愛「這國家」

▲泰國目前成為大陸投資者的新寵。(圖/維基百科

 

近年來許多大陸投資者都會往海外投資買房,以前一窩蜂都會到美國去置產,不過最近美國的房地產已經不是他們追求的了,因為現在大陸投資客都轉往東南亞的國家。華爾街見聞報導,據全球海外房產網站站居外網獨家詢盤資料顯示,按尋盤數來看,泰國在2018年大陸買家海外置業目的地排行榜上高居榜首,排名超越澳洲和美國,且3年來持續上升,比2016年排行第6及2017年位列第3的成績都要好。

 

▲泰國合艾。(圖/維基百科

 

據《曼谷郵報》報導,居外網執行長羅雪欣表示,大陸買家對泰國房地產的投資總額達到23億美元(約新台幣710億),在最受歡迎榜單上排行第4。羅雪欣還說:「我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅專案,集生活方式與投資前景與一身。」

 

泰國將於3月24日進行大選,羅雪欣對CNBC表示,僅管大選對泰國本土意義重大,但多數中國買家並不對此感到擔憂。CNBC認為,此舉凸顯出東南亞國家對中國買家具有持久的吸引力,政治動盪也沒有讓泰國房市的降溫。此外,從2014年以來泰國經濟一直以高速成長,2017年GDP增速達到3.9%,也是近5年來的最佳。

 

除了泰國之外,鄰國的柬埔寨首都金邊也成為了大陸買家的新寵兒,甚至有開發商打出「金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」的廣告來吸引大陸房地產投資者。

 

▲柬埔寨的金邊也是目前投資客喜歡的地方。(圖/維基百科

 

據《經濟新聞》報導,居外網提供的資料顯示,金邊是柬埔寨所有城市中,大陸買家詢盤數量最多的城市。2018年,大陸買家的尋盤數較上一年猛增超過550%,其中有高達78%的大陸詢盤買家,諮詢的房產價格在5萬美元到25萬美元(約新台幣154萬到772萬)之間。有高達88.7%的大陸買家,在柬埔寨買房都是用於投資。羅雪欣認為,大陸買家對柬埔寨房產興趣上升,主要是寄希望於將來的升值。

 

不過對於這種情況,新京報時評給出相當犀利的風險警告,一個外來資金堆起的房地產市場,無法保證提供穩定高回報率,去年金邊投資回報率超過20%,居海外房地產投資回報率之首,但這種結果是國內資金追捧的結果,一但傳不下去了,就可能會搞砸。

 

▲一個外來資金堆起的房地產市場,無法保證提供穩定高回報率。(圖/維基百科

 

外媒認為,匯率、不同國家和地區的政策差異及可能出現的行政干預都是風險泉源,而相比東南亞市場的火熱,大陸買家對傳統的房地產投資市場熱情已經逐漸退卻,據《蘋果日報》報導,華爾街見聞之前曾提到,Real Capital Analytics的資料顯示,去年第4季度來自中國的投資者淨賣出8.54億美元(約新台幣264億)的美國商業地產,為有史以來首次連續3個季度淨賣出。2018年全年,中國投資者淨買入26.3億美元(約新台幣813億)的美國房地產,為6年來最低水準。

 

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財信傳媒董事長謝金河曾說過,日本經過泡沫經濟調養了30年,真正進入到「以人為本」的社會,物價變得相當便宜,只有日本能讓他一次又一次到訪,也許這正是日本的底藴。今日謝金河再於臉書談論泡沫經濟,讓他想起90年代邱永漢先生的一席話。

 

謝金河臉書全文:

 

記得當年邱永漢先生的一席話

 

泡沫經濟到底怎麼發生?到底多可怕?我想到90年代邱永漢先生回來台灣,請我一道吃,他當面訴說泡沫經濟的可怕。

 

邱先生說,在泡沫經濟吹破前,日本銀行爭相開展貸款業務,他說有一天有三十幾組銀行主管上門拜會,只要他簽名,就可貸出卅幾兆日圓,因為借錢太容易,日本人買遍世界,夏威夷圓石灘高球場,美國洛克斐勒大樓,哥倫比亞電影公司,名畫都被日本人買走了!

 

日本盛況空前的時候,從銀座出來,手拿一萬日圓大鈔仍叫不到計程車,那時從赤坂坐到六本木的計程車起跳是一萬日圓,現在是1500到2000日圓,1988年周刊文春報導,銀行主管從銀座應酬出來,坐上計程車,5分鐘車程給了100萬日圓⋯⋯

 

▲財信傳媒董事長謝金河說,日本盛況空前的時候,從銀座出來,手拿一萬日圓大鈔仍叫不到計程車。(圖/翻攝自謝金河臉書)

 

日本廣場恊議後,日圓大升值,日本人流行炒房,因為銀行信用寬鬆,不用什麼擔保,大家借錢炒房風氣盛行。例如,東京區內一套房二億日圓,銀行貸款1.6億,結果泡沫吹破,這個房子跌至5000萬日圓沒人要,此後30年,日本人蹈入負資產命運,日本人拼命還錢,沒有人敢消費。

 

1989年之前,日本人相信房地產永遠只會上漲,不會下跌,現在日本人打死也不敢炒房,因為,他們相信房地產永遠只會下跌,不會上漲。經過30年,日本元氣逐漸恢復,現在變成中國人在炒房,全世界的華人都相信房地產永遠只會上漲,不會下跌,未來的泡沫調整,誰會接到下一棒?這兩天,我再把邱永漢先生的書拿出來翻閱,當年的話,點滴在心頭!

 

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大多人普遍會認為柬埔寨只是位於東南亞的陌生小國,然而現在竟然有大陸的炒房團帶著大筆資金,以及在大陸的炒房經驗,要到這裡炒房炒地,這種「富貴險中求」的作法,可說不是大賺一筆,就是血本無歸的豪賭。

 

「柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法,開放的政策比香港和澳門加起來還要好。」這是柬埔寨首都金邊任何一個售樓處的必備台詞,因為近幾年柬埔寨「改革開放」和全球加工製造業產業轉移,柬國經濟連續多年保持7%以上的增速,越來越多大陸企業和投資客將目光從美、加、澳、泰等國轉向柬埔寨,資金的聚集也造成物價、房價和地價翻飛。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)


西港位於柬埔寨西南海岸,是西哈努克港的簡稱,面積868平方公里,約有22萬人口,是僅次於約240公里外的金邊的柬國第二大城市,也是當地最大的海港,同時還是全柬唯一經濟特區和免稅港。據柬國土規劃和建設部數據,2000至2017年,外資企業在柬開發的房地產項目共有287個,總投資額42.97億美元。其中陸資企業擁有110個項目,總投資16.56億美元,佔比接近四成,成為柬埔寨房地產的最大投資方。

在各方資金的推動下,西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬至1.9萬元人民幣(約台幣5.9至8.6萬),金邊的房價則高達1.5萬至2.5萬元(約台幣6.8至11.3萬),比3年前平均翻了至少1倍。另外金邊和西港的土地價格也不斷被推高,各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍,有的漲幅高達十倍有餘。房屋和土地被炒成天價,然而當地人的平均月收入合台幣只有約4549元,因此引發本地人對外資的反感,甚至出現了針對大陸人的排外暴力事件。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)

 

2010年柬埔寨內閣會議通過了《外國人私有房屋所有權法》草案,允許外國人在柬購買公寓二層以上的房產,法令實施後刺激了柬國疲弱的房地產市場,金邊本地人口也增長到近300萬人,城區面積由300多平方公里擴大到700多平方公里。十多年來,最初是韓國人到金邊從事房地產開發,近年則有大量大陸人湧入,並依照大陸的審美觀建造了不少房屋。

 

2014年,大陸的太子地產集團總裁李敏第一次到柬埔寨時,對當地感到兵荒馬亂、貧窮落後,後來他看到1950年代的金邊老照片,發現當時的城市非常漂亮,還曾被譽為超越東南亞、大陸的「東方小巴黎」,這才讓李敏等人堅定前往柬埔寨發展。2015年金邊市中心地段的公寓平均價格是每平方米8千至1.3萬元人民幣(約台幣3.6至5.9萬),如今繁華地段的公寓價格已平均上漲至每平方米2.6萬元人民幣(約台幣11.8萬)。

 

金邊、西港一套50平方公尺的一室一廳的公寓,月租金高達700美金,合台幣約2.3萬元,已經接近北京、上海的房租,這部分源於在柬埔寨的外國人買房比例不高,因此出租公寓有了穩定的客源。不過同時卻也存在空置現象。

 

處於金邊黃金地段的萬景崗,不僅集中了豪宅、公寓和商業樓,還匯集了當地官員、商政名流、外國人等,最貴房價已經達到每平方米3.2萬元人民幣(約台幣14.5萬),一套排屋需要1000多萬元人民幣。本地白領階級都得不吃不喝100多年才能買得起一套萬景崗的房子,然而大陸買家卻不斷組「看房團」前往購買。世界銀行所發布的報告稱,柬埔寨20年來經濟年均增長率達7.7%,經濟增速排名世界第六,房市也從2012年起快速攀升,尤其是首都金邊的房地產。

 

現在金邊和西港外資或是外國人為購房主力軍,在金邊的外來人口有30萬人,其中常住的有6萬人。當地的售樓人員稱,2015至2030年,柬埔寨城市至少需要80萬套住宅,即每年住宅需求量超過5萬套。但也有人指出,柬埔寨本地人不太喜歡買公寓,且作為小乘佛教國家,大量年輕人從小就到寺廟出家,其實購買力非常弱。另外由於貧富差距非常大,全國1600萬人有1200萬人仍生活在貧困落後的農村。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)

 

走進金邊的很多公寓項目的售樓部,裡面都有會中文的銷售員,大陸的投資客不用擔心語言障礙,大多數樓盤的樓書都有中文和本地高棉語的對照版本,完全鎖定大陸買家,因為許多柬埔寨本地人孩子比較多買公寓根本不夠住,所以轉而在郊區買排屋,主打排屋的社區,入住率也高於市區很多公寓。

 

目前金邊的二手房交易市場還不成熟,當地只有五六家中介公司,這意味著投資客手裡上萬套的公寓由誰來接盤將是個難題。當地有關人士調侃指出:「最後可能會變成外國人建好後賣給外國人,最後外國人又從外國人手裡買,實現空中接龍。」不過大陸投資客在柬埔寨買房很難貸款,因為當地私人銀行佔比很大,所以買家只能採取分期付款的模式。

 

前幾年在金邊做售樓員的梁原,當時只有每月幾千元人民幣的薪水,2018年梁原花費100多萬美元在金邊市區湄公河對岸買了幾畝荒地,然而該地的報價已經漲到200多萬美元,因此他希望這塊土地通過招商模式和別人合作建房,這樣收益會更高一些。

 

西港作為柬埔寨經濟特區,企業可以享受很多免稅待遇,特區內正在運營的100多家工廠中,大部分都屬於大陸企業。三年來大量湧入西港的,除了企業老闆,還有酒店、賭場投資人、賭場員工,這座曾經不起眼的城市,如今已遍地均是賭場。而金邊目前只有一家持牌賭場。

 

知名地產中介公司21世紀不動產在西港的員工謝文鄧表是,2017年西港住房出租率開始慢慢增長,2018年大幅增長,目前西港房屋的出租價格漲了5至10倍,市中心附近的租價更高,而黃金地段的徐刁海灘地區和雙獅圓盤路已無可租賃的房子和土地。

 

西港郊區一塊4畝多的土地,現在1平方公尺合台幣要價5.8萬,另外一塊只有公路通行的臨海荒涼土地,1畝要價也高達1400多萬人民幣(約合台幣6368萬)。知情人士表示,兩年前這裡的地價每平方公尺最多600至1000美元(約合台幣1.8萬至3萬),兩年時間翻了約三倍。一位在地地產人士則稱,西港漲幅最高的地塊,三、四年就漲了5至10倍。

 

無論金邊還是西港,在多方資金的推動下,核心區域土地已經高於大陸很多強二線城市的地價。一家地產公司負責人認為,柬埔寨未來很有一定的投資潛力,但也有人認為,隨著賭場牌照的限制和當地管控,未來流入西港的人將不斷減少,虛高的地價房價會慢慢恢復理性。

 

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