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陸資柬埔寨炒房「房價3年翻5倍」激起本地人排外潮

東森財經新聞 2019/01/24 22:48 東森財經新聞 字級:
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陸資柬埔寨炒房「房價3年翻5倍」激起本地人排外潮

▲(圖/翻攝今日頭條

 

大多人普遍會認為柬埔寨只是位於東南亞的陌生小國,然而現在竟然有大陸的炒房團帶著大筆資金,以及在大陸的炒房經驗,要到這裡炒房炒地,這種「富貴險中求」的作法,可說不是大賺一筆,就是血本無歸的豪賭。

 

「柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法,開放的政策比香港和澳門加起來還要好。」這是柬埔寨首都金邊任何一個售樓處的必備台詞,因為近幾年柬埔寨「改革開放」和全球加工製造業產業轉移,柬國經濟連續多年保持7%以上的增速,越來越多大陸企業和投資客將目光從美、加、澳、泰等國轉向柬埔寨,資金的聚集也造成物價、房價和地價翻飛。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)


西港位於柬埔寨西南海岸,是西哈努克港的簡稱,面積868平方公里,約有22萬人口,是僅次於約240公里外的金邊的柬國第二大城市,也是當地最大的海港,同時還是全柬唯一經濟特區和免稅港。據柬國土規劃和建設部數據,2000至2017年,外資企業在柬開發的房地產項目共有287個,總投資額42.97億美元。其中陸資企業擁有110個項目,總投資16.56億美元,佔比接近四成,成為柬埔寨房地產的最大投資方。

在各方資金的推動下,西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬至1.9萬元人民幣(約台幣5.9至8.6萬),金邊的房價則高達1.5萬至2.5萬元(約台幣6.8至11.3萬),比3年前平均翻了至少1倍。另外金邊和西港的土地價格也不斷被推高,各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍,有的漲幅高達十倍有餘。房屋和土地被炒成天價,然而當地人的平均月收入合台幣只有約4549元,因此引發本地人對外資的反感,甚至出現了針對大陸人的排外暴力事件。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)

 

2010年柬埔寨內閣會議通過了《外國人私有房屋所有權法》草案,允許外國人在柬購買公寓二層以上的房產,法令實施後刺激了柬國疲弱的房地產市場,金邊本地人口也增長到近300萬人,城區面積由300多平方公里擴大到700多平方公里。十多年來,最初是韓國人到金邊從事房地產開發,近年則有大量大陸人湧入,並依照大陸的審美觀建造了不少房屋。

 

2014年,大陸的太子地產集團總裁李敏第一次到柬埔寨時,對當地感到兵荒馬亂、貧窮落後,後來他看到1950年代的金邊老照片,發現當時的城市非常漂亮,還曾被譽為超越東南亞、大陸的「東方小巴黎」,這才讓李敏等人堅定前往柬埔寨發展。2015年金邊市中心地段的公寓平均價格是每平方米8千至1.3萬元人民幣(約台幣3.6至5.9萬),如今繁華地段的公寓價格已平均上漲至每平方米2.6萬元人民幣(約台幣11.8萬)。

 

金邊、西港一套50平方公尺的一室一廳的公寓,月租金高達700美金,合台幣約2.3萬元,已經接近北京、上海的房租,這部分源於在柬埔寨的外國人買房比例不高,因此出租公寓有了穩定的客源。不過同時卻也存在空置現象。

 

處於金邊黃金地段的萬景崗,不僅集中了豪宅、公寓和商業樓,還匯集了當地官員、商政名流、外國人等,最貴房價已經達到每平方米3.2萬元人民幣(約台幣14.5萬),一套排屋需要1000多萬元人民幣。本地白領階級都得不吃不喝100多年才能買得起一套萬景崗的房子,然而大陸買家卻不斷組「看房團」前往購買。世界銀行所發布的報告稱,柬埔寨20年來經濟年均增長率達7.7%,經濟增速排名世界第六,房市也從2012年起快速攀升,尤其是首都金邊的房地產。

 

現在金邊和西港外資或是外國人為購房主力軍,在金邊的外來人口有30萬人,其中常住的有6萬人。當地的售樓人員稱,2015至2030年,柬埔寨城市至少需要80萬套住宅,即每年住宅需求量超過5萬套。但也有人指出,柬埔寨本地人不太喜歡買公寓,且作為小乘佛教國家,大量年輕人從小就到寺廟出家,其實購買力非常弱。另外由於貧富差距非常大,全國1600萬人有1200萬人仍生活在貧困落後的農村。

 

▲(圖/翻攝今日頭條)

 

走進金邊的很多公寓項目的售樓部,裡面都有會中文的銷售員,大陸的投資客不用擔心語言障礙,大多數樓盤的樓書都有中文和本地高棉語的對照版本,完全鎖定大陸買家,因為許多柬埔寨本地人孩子比較多買公寓根本不夠住,所以轉而在郊區買排屋,主打排屋的社區,入住率也高於市區很多公寓。

 

目前金邊的二手房交易市場還不成熟,當地只有五六家中介公司,這意味著投資客手裡上萬套的公寓由誰來接盤將是個難題。當地有關人士調侃指出:「最後可能會變成外國人建好後賣給外國人,最後外國人又從外國人手裡買,實現空中接龍。」不過大陸投資客在柬埔寨買房很難貸款,因為當地私人銀行佔比很大,所以買家只能採取分期付款的模式。

 

前幾年在金邊做售樓員的梁原,當時只有每月幾千元人民幣的薪水,2018年梁原花費100多萬美元在金邊市區湄公河對岸買了幾畝荒地,然而該地的報價已經漲到200多萬美元,因此他希望這塊土地通過招商模式和別人合作建房,這樣收益會更高一些。

 

西港作為柬埔寨經濟特區,企業可以享受很多免稅待遇,特區內正在運營的100多家工廠中,大部分都屬於大陸企業。三年來大量湧入西港的,除了企業老闆,還有酒店、賭場投資人、賭場員工,這座曾經不起眼的城市,如今已遍地均是賭場。而金邊目前只有一家持牌賭場。

 

知名地產中介公司21世紀不動產在西港的員工謝文鄧表是,2017年西港住房出租率開始慢慢增長,2018年大幅增長,目前西港房屋的出租價格漲了5至10倍,市中心附近的租價更高,而黃金地段的徐刁海灘地區和雙獅圓盤路已無可租賃的房子和土地。

 

西港郊區一塊4畝多的土地,現在1平方公尺合台幣要價5.8萬,另外一塊只有公路通行的臨海荒涼土地,1畝要價也高達1400多萬人民幣(約合台幣6368萬)。知情人士表示,兩年前這裡的地價每平方公尺最多600至1000美元(約合台幣1.8萬至3萬),兩年時間翻了約三倍。一位在地地產人士則稱,西港漲幅最高的地塊,三、四年就漲了5至10倍。

 

無論金邊還是西港,在多方資金的推動下,核心區域土地已經高於大陸很多強二線城市的地價。一家地產公司負責人認為,柬埔寨未來很有一定的投資潛力,但也有人認為,隨著賭場牌照的限制和當地管控,未來流入西港的人將不斷減少,虛高的地價房價會慢慢恢復理性。

 

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江蘇省鎮江有名男子,主動向房仲公司購買60間房子,過戶後拿給小額貸款公司貸款,希望藉此可以還其他的房貸,本以為可以炒到好的價格,沒想到資金出現問題,且房子也賣不出去,導致其中有35間房付完頭期款就沒錢了,還拖欠人民幣600萬元(約新台幣2700萬),還因此跑路。

 

這名叫張衛軍的男子,年初找上房產仲介公司,還主動告知對方,自己是「要來鎮江新區炒房的」,因此希望房仲取得新賣房資訊都可以第一時間告知他,前後他陸續買了60間房,其中25間都已付清貸款。

 

樂觀想炒房,但尷尬的是房子完全賣不出去,導致資金鏈斷裂,付完25間房屋的房貸後,其餘的35間只能支付頭期款,張衛軍便沒有能力繼續償還剩下的600萬人民幣,因此只好選擇神影躲避,而房仲在9月發現問題後,再也沒提供資訊給張衛軍。

 

▲男子有35間房只付了頭期款。(圖/翻攝自看看新聞)

 

對此,一名賣屋的受害者表示,選擇這家仲介公司後,不到2天就接到通知表示「已經找到買家」了,她以人民幣31萬(約新台幣138萬元)賣出,隨後並收到頭款的12萬人民幣(約新台幣53.6萬元),不過按照簽下的合約規定,張衛軍應要在3個月內付清房款,但這3個月來,自己並無收到任何的錢。

 

▲房仲業者表示男子有托他們賣屋。(圖/翻攝自看看新聞)

 

當媒體訪問該家仲介公司後,業者表示自己與張衛軍認識已久,目前是因為資金鏈斷了,所以才會出現這種問題。目前張衛軍也有將房子託他們出售,但房子賣不出去,若房子賣的出去所有問題就解決了。最後,張衛軍也有出面表示:「現在真的只是資金鏈斷了,若有資金會立刻解決此事」。

 

 

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